供需失衡导致美国房价飙升，但专家认为房市泡沫化不会出现

A^-

A⁺

房价正以历史上最快的速度攀升，甚至超过了大衰退前的繁荣时期。竞标战已经变得普遍，许多人被迫支付所有的现金，一些出价甚至超过卖价 100 万美元。这一切都引发了人们的担忧，即美国正处在另一场房地产泡沫之中，这场泡沫将以可怕的崩盘告终。行业高管和经济学家都认为，房价的爆炸式增长是不可持续的，因为房价不可能永远同比上涨 20%。然而，今天的房地产市场与 2000 年代中期破坏经济的泡沫大不相同；与那时不同的是，目前住房严重短缺，房屋建筑商对增加新的供应房的行动非常谨慎。另一个关键区别是，银行、购房者和监管者似乎已经从过度借贷的陷阱中吸取了惨痛的教训。

Jefferies 首席经济学家 Aneta Markowska 表示，从某些方面来说，房地产市场比大衰退前还要火爆，但这种变成泡沫的风险要低得多。美国银行的经济学家承认，在中短期内，一些市场的房价可能会下跌。

住房短缺

现在的供应情况与 15 年前的房屋供过于求正好相反：当时，出现了大规模的过度建设问题。在高峰期，每年建造大约 200 万间住房，而目前只有 160 万间。截至 6 月底，现有待售房屋只有 125 万间。这比一年前下降了近19%。按照目前的速度，它相当于只有 2.6 个月的供应量；连被视为平衡市场的 6 个月库存的一半都不到。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun 说，由于现在住房短缺，在短缺时，价格不会下降。S&P CoreLogic Case-Shiller 指数周二公布的数据显示，5 月份房价飙升 16.6%，高于 4 月份的 14.8%。最新数据显示，自 30 多年前该集团开始追踪该指标以来，这是房价的最大年度涨幅。报告显示，凤凰城的房价飙升了 25.9%；圣地亚哥上涨了 24.7%；西雅图上涨了 23.4%。与此同时，根据 NAR 的数据，6 月份现有房价继续上涨。上个月，现有房屋的中位价达到创纪录的 363,300 美元，比前 12 个月上涨 23%。

好消息是，有迹象表明，由于这些令人振奋的价格上涨，房地产市场正在自我纠正。周一公布的数据显示，6 月份新房销售意外下滑至 2020 年 4 月以来的最低水平，为连续第三个月下降。现有房屋销售连续四个月下降，6 月份才有所上升。一些潜在的购房者没有支付他们认为不合理的价格，而是决定观望和继续租房。Jefferies 的 Markowska 指出，随着库存的增加，房价或许能够降温。它延长了住房周期，防止了经济繁荣和萧条的动态。

NINJA 贷款已过时

今天和 2000 年代中期的另一个关键区别是：借款还没有失控，至少现在还没有。在上一个繁荣时期，由于一些收入很少或根本没有收入的人能够获得房贷，住房需求被人为的推高了。次贷危机后，联邦政府严厉打击了所谓的 NINJA 贷款（没有收入、没有工作、没有资产）。

随着美联储从 2004 年开始升息，许多拥有可调利率房贷（ARMs）的房主在借贷成本上升时受到了伤害。美联储今天加息可能会使潜在购房者的房贷更加昂贵，从而减缓房地产市场。但很少有借款人会被迫为现有的房贷支付更多费用。根据美国银行的数据，这是因为只有 2% 的未偿证券化房贷债务处于可调整利率抵押贷款之下；这比 2006 年的 21% 大幅下降。

如今房主的资产负债表也处于一个更强大的位置

根据美联储的数据，房贷债务占可支配收入的比例在 2007 年末达到 7.2% 以上的最高点。2021 年初，这一备受关注的杠杆指标仅为 3.45%。这一点至关重要，因为过度的杠杆作用使得 2000 年代中期房地产泡沫的破裂失控。美国银行经济学家表示，杠杆率降低代表着家庭资产负债表更有能力应对房价下跌。因此，不太可能看到违约浪潮，导致销售火爆。

办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。