报税时，“我”之前申请的房屋净值贷款可以免税吗？只要满足这些情况，答案是：当然～

房屋净值贷款Home Equity Loan是为了获得房屋净值的一种方式 ，只不过用途不太一样，除了改造、维修，很多人还会用贷款去还债、大额采购，甚至是投资。

和其他的融资方式相比，房屋净值贷款最大的优势之一就是利息可以免税，但仅在某些条件下。2017年12月15日之后获得房屋净值贷款的联合申报人，可以扣除高达$750,000的利息，单身申报人可以扣除$375,000的利息。这笔钱必须用于购买、建造或实质性改善获得贷款的房屋。实质性是指增加房屋价值、延长房屋使用寿命或让它适应新用途的改善。所以为了利用好这项税收优惠，你必须在报税时逐项列出自己的扣除额。

房屋净值贷款利息能免税吗？

这取决于你什么时候拿出你的贷款、借了多少、用这笔钱做了什么，以及采用逐项还是标准扣除更有意义。六年前几乎可以用房屋净值贷款做任何事情，并在报税表上全额扣除你支付的年度利息。

但随着2017年《减税和就业法案》的通过，一切都变了！

首先，它限制了资金的使用，要想让利息免税，这笔钱必须用于购买、建造或实质性改善获得贷款的房屋。这就意味着，当你用贷款来偿还债务、支付紧急费用，或做任何与房屋无关的事情时，是不能再扣除房屋净值贷款的利息的。

其次，它也限制了你可以扣除的利息金额。在2017年12月15日之后申请房屋净值贷款的联合申报人，最多可以扣除高达$750,000的利息，单身申报人可以扣除$375,000的利息。

这些限额还包括了目前未偿还的贷款。比如，如果你仍然有$50万的房贷余额，那么只有$25万的房屋净值贷款有资格减税。如果你在12月15日之前申请了房屋净值贷款，只要这笔钱用于购买、建造或装修房屋 ，那限额就更高，联合申报人的限额是$100万，单身是$50万。

假设你在2022年获得了$20万的房屋净值贷款，它的一半用于支付未偿还的信用卡余额，另一半用于装修家里。在这种情况下，你用于房子装修的$10万所付的利息可以免税，但用于信用卡债务的$10万所支付的利息则不能免税。

还有，报税时要逐项列出扣除额 ，不能采用标准的扣除方式。

什么情况下HELOC不能免税？

当房屋净值信用额度HELOCs免税时，是有很严格的标准的。想要扣除利息，你必须购买、建造或实质性改善用来担保贷款的房屋。而偿还学生贷款、付学费、还信用卡债务这种类型的成本产生了利息，是不能扣除的。

如果你用HELOC是为了购买第二套房子或是度假屋，是可以扣除利息的，但这个房子必须是债务的抵押品。换句话讲，如果你在主要的房子开设了一个HELOC，然后拿这笔钱去购买或装修一个海景房，是不能扣除利息的，房屋净值贷款也是如此。

怎么样申请房屋净值贷款利息扣除？

1. 要了解你在两种房屋贷款中所处的位置

最初用来买房的贷款是你的第一笔房屋贷款，而房屋净值贷款是你的第二笔贷款。这两项都必须要符合IRS的要求。总的来说，你的债务必须：

● 不超过$75万或$100万，要取决于贷款的时间

● 有一个“合格的住所”，可以是主要住所，也可以是第二居所/度假屋

● 不能超过房子本身的价值

● 用于购买、建造或实质性改善用来担保贷款的房屋

你可以在账单上或打电话给贷款机构，找到房贷和房屋净值贷款的金额。接下来，确认房屋净值是否用于购买、建造或实质性改善你的房屋。虽然国税局对“实质性改善”没有非常统一的要求，但这里有几个例子可以参考：

● 房子增建的部分

● 安装新屋顶

● 更换暖风、通风和空调系统

● 彻底改造厨房

● 重铺车道

2. 收集所有的文档

要在报税表上扣除房屋净值贷款的利息，需要收集以下几种文档👇

房贷利息报表Mortgage interest statement (Form 1098)：由房屋净值贷款机构提供，显示的是上个纳税年度支付的利息总额。

支付额外利息的声明：如果你支付的房屋净值贷款利息要比1098表格上显示的多，你需要附上一份声明，对这个差额做出解释。

房屋净值资金如何使用的证明：保留所有的收据和发票，比如材料、劳动力和许可证的成本。

3. 枚举你的扣除项目

为了利用这项税收优惠，你需要在报税时逐项列出自己的扣除额。只有当所有的扣除额相加超过应纳税年度的标准扣除额时，才值得这样做。《减税与就业法案》大大加强了标准扣除额，达到了夫妻联合报税：$27,700，单独报税：$13,850，一家之主：$20,800。

你可以选择标准或逐项扣除，但不能两者都选。假设你在2022年为房屋净值贷款支付了$2,600的利息，为房贷支付了$9,100的利息。你正在提交一份联合申报单，这些是你唯一可以逐项列出的扣除项目，合计$11,700。由于这个金额远低于$25,900的标准扣除额，再去逐项列出就是没有意义的。

所以说，虽然房屋净值贷款的利息是免税的，但前提是资金需要被用于购买或建造房屋，或根据IRS的定义对房子改造。即使不减税，获得房屋净值贷款仍然是明智之举。因为它们是由你的房子担保的，这些形式的融资往往比信用卡或个人贷款能提供更低的利率。

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