随着房贷利率飙升,库存反弹可能是迈向更平衡房地产市场的第一步

约一个月前
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今年春天,购房者面临多重负担能力冲击:房贷利率的迅速上升加剧了创纪录的房屋价值增长,带来的负担能力挑战。然而,到目前为止,尽管成本不断上涨,但买家仍准备抢购任何进入市场的库存。当预期的春季库存增长最终在 3 月份到来时,销售的步伐和数量也随之回升。

库存——市场上待售房屋清单的数量,在自 2021 年 8 月以来持续下降之后,终于在 3 月份开始上升。上市总量比 2 月份增长了 11.6%,是 2018 年以来最大的月度涨幅,提供了超出季节性常态的足够跃升,以至于市场开始从经季节性调整的历史低点回升。回顾 2019 年第一季度,与新冠疫情之前的季节性比较,今年 3 月的全国库存比 2019 年 3 月的水准低 52.2%:赤字略低于 2 月份,当时上市数量比 2019 年同期下降了 53.9%。在美国 50 个最大的都会区中,相对于 2019 年 3 月库存,赤字最大的城市是 Raleigh(-70.7%)、迈阿密(-67.5%)和 Nashville(-66%)。降幅最小的是旧金山(-9.2%)、San Jose(-14%)和 Minneapolis(-29.7%)。

买家(尚未)被价格上涨吓倒

几个月低库存的累积效应可以从仍然强劲的价格升值中看出。典型的美国房屋现在价值 337,560 美元,比 2021 年 3 月增长 20.6%;这是连续第 12 个月创下年度价格升值新纪录。加上今年房贷利率的迅速上升,这些价格代表着每月房贷支付费用为 1,316 美元(仅本金和利息,假设使用 30 年期固定利率房贷,首付 20%),比 2021 年 3 月高出 38%,比三个月前高出近 20%。

全国所有 50 个最大的都会区在 3 月份都经历了两位数的同比增长。奥斯丁(42.7%)、Raleigh(34.9%)和 Tampa(33.1%)的年增长率最快,华盛顿特区(11.4%)、巴尔的摩(11.6%)和 Milwaukee(11.7%)的年增长率最慢。按月计算, Tampa(3.0%)、Raleigh(2.8%)和拉斯维加斯(2.8%)增长最快,纽尔良(0.6%)、Richmond(0.7%)和 Providence(0.9%)增长最慢。在 50 个最大的市场中,有 16 个市场的房价月度增长放缓,为 11 月以来的最大增幅。3 月份新的待完成销售增长了 11.6%,与库存的增幅完全相同。中位数房屋清单在短短九天后就进入了待完成销售状态——比 2 月份快了两天,比 2019 年疫情前的最后一个 3 月快了 24 天。

再平衡的早期迹象

虽然随着购房季节的到来,虽然目前有足够动力,但总有一天,购买房屋的成本会抑制够多的买家,减缓价格增长,而且有迹象显示,我们可能接近房屋价值升值的高峰值。3 月份价格环比增长连续第二个月为 1.6%,如果混合 12 个月,这一速度将产生 20.7% 的年增长率。今年 3 月新的待完成房屋销售落后于一年前的步伐,比 2021 年 3 月减少了 19%,此前 2 月份同比下降了 15%。销售量的放缓可能归因于高房价和房贷利率上升,削弱了今年春天的需求。价格增长放缓可能不会随着价格实际下跌而结束,事实上,按照历史标准,市场应该在未来几个月内保持火热。供应正在上升,随着价格上涨,需求最终会降温,因为有更多的家庭无法承受,但在我们达到供应过剩之前还有很长的路要走,并且有大量被压抑的购房需求需要解决。

租赁市场依然火爆,但降温适中

待售市场是观察有限供应影响的最明显的地方,但租赁市场也不能幸免。购房者,尤其是年纪较大的千禧一代,在当今竞争激烈而且稀少的待售市场中受到打击,他们可能会租房更长的时间。与此同时,庞大的 Z 世代群体开始进入租赁市场。很大程度上由于这两个因素,这种高租金需求使租金空置率保持在历史低点附近,并在疫情早期的短暂暂停后,推动租金价格以几乎与房屋价值相同的速度上涨。

3 月份的租金比 2 月份上涨 0.7%,比去年同期上涨 16.8%。这代表着月度和年度租金增长略有放缓,此前 2 月份创下 17.2% 历史新高的同比增长。目前,美国各地的典型租金为每月 1,904 美元,比 2020 年 3 月高出 295 美元。疫情爆发后,2020 年租金增长缓慢,但在 2021 年飙升。佛罗里达州都会区在 3 月份年租金增长最快:迈阿密(32.6%)、Tampa(28.1%)和奥兰多(24.7%),是美国 50 个最大都会区中租金增长最快的。较冷的市场在 3 月份出现了最慢的同比增长: Minneapolis(7.0%)、Milwaukee(7.6%)和 Pittsburgh(8.9%)紧随其后。

展望未来

Zillow 的房屋价值预测现在估计到 2023 年 3 月增长 14.9%,低于 2 月份预测 16.5% 的增长。Zillow 的成屋销售预测也已下调至 2022 年的 609 万间,这将比 2021 年小幅下降 0.5%。负担能力逆风的加强速度快于预期,这主要是由于房贷利率的急剧上升,导致预测下调。尽管如此,这些数字仍将代表未来一年竞争异常激烈的房地产市场。14.9% 的年房屋价值增长将是 Zillow 在 2021 年 6 月之前记录到的最高增长纪录,609 万间成屋销售将是自 2006 年以来第二好的日历年总数。

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责任编辑:  
来源:  Zillow
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