房价飙涨！住房财富正在为房主和卖家创造巨大收益

新冠疫情期间，房屋价值的惊人跳跃为美国房主带来了创纪录的住房财富。根据 CoreLogic 的数据，2021 年房价年均涨幅为 15%，高于 2020 年的 6%。疫情驱动的强劲需求、创纪录的低供应和创纪录的低房贷利率共同创造了这些巨大的收益。竞标战现在是常态，绝望的买家正在与想要在热门市场上获利的投资者竞争。这种上升趋势仍在继续，尽管冬季是历史上住房最慢的季节。

Realtor.com 首席经济学家 Danielle Hale 表示，虽然我们预计今年的买家最终将从 2021 年的狂热中看到一些缓解，但购房者在 2022 年初继续面临具有挑战性的条件。事实上，上周的房价和上市时间走势表明竞争加剧。虽然 2021 年的房屋卖家相对较少，但对于那些出售房屋的人来说，回报是值得的。根据国家房地产数据库 ATTOM 的数据，去年典型房屋销售的利润刚刚超过 94,000 美元。比 2020 年的利润增长了 45%，也比疫情前的利润增长了 71%；绝大多数当地住房市场都参与了这一增长。

ATTOM 首席产品官 Todd Teta 表示，有警告迹象表明，今年的激增可能会放缓。但 2021 年将成为卖家最伟大的一年，也是买家最艰难的一年。这是自 2008 年以来的最高利润水平，这是近年来最后一次房地产繁荣，这种繁荣创建在次贷危机和几乎没有房屋净值（equity）的房主之上；但现在情况并非如此。即使是那些没有出售房产的房主也在获得房屋净值；去年年底，大约 42% 的房主被认为高房屋净值，这代表着他们的房贷是房屋价值的一半或不到一半。这一财富远远高于 2020 年底高房屋净值房主 30% 的比例。房屋净值财富十大州中有九个在西部，包括：爱达荷州、犹他州、华盛顿州和亚利桑那州。住房财富最少的州主要在中西部和南部，如：伊利诺伊州、路易士安那州和密西西比州。

根据 Black Knight’s Mortgage Monitor 的独家预估，去年可转让房屋净值（高于贷款人通常要求房贷所需的 20% 以上的房屋净值）的金额增长了 2.6 兆美元，达到创纪录的 9.9 兆美元。这在一年内增长了 35%；普通房主现在拥有 185,000 美元的可消费权益。那么，这对整体经济代表着什么呢？如果消费者决定使用所有这些财富，代表许多潜在的消费能力。根据美国经济分析局的数据，个人储蓄率在疫情期间飙升，现在才开始恢复到疫情前的水平。Black Knight 企业研究和战略副总裁 Andy Walden 表示，向以房屋净值为中心的市场的转变已经在进行中，截至去年第三季度，借款人从房屋中提取的现金比 14 年来更多。

随着通货膨胀率达到 40 年来的最高水平，这种增加的消费能力可能会继续推动需求和价格上涨。除了出售房屋之外，唯一可能阻碍一些房主利用所有这些财富的是房贷利率的上升。他们可能不想进行再融资获得现金，因为他们可能不得不支付更高的利率。房屋净值贷款是可行的，但这些贷款的利率也在上升。

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