生活小贴士
疫情影响整体经济，2022年我的房屋净值 (Home Equity) 会上升吗？（附全美各州房屋净值涨幅地图）
虽然这两年疫情给很多美国人带来财务上的巨大打击，但是好消息是，对于大部分屋主来说，在疫情期间都积累了大量的房屋净值。
以下为专家对2022年房市的一些预测
● 由于担心加息，最后一波买家被推离场外
● Refinance （尤其是 cash-out refi）的申请量减少
● 房屋净值继续增加
从历史的角度来看，利率仍将保持在低位，这意味着对于那些想要买房的人来说，仍然还有机会进军房地产市场。 不过，refinance 的创纪录交易量应该会在今年稳步回落。 例如，房地美 (Freddie Mac) 预测，独栋住宅市场将出现重大降温。
以下为全美各州房屋净值增值情况⬇️
专家认为，未来两年房屋净值还会继续增长。
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Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。上图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
如果我能拿到很低的房贷 Refinance 利率，我应该办 Refinance 然后把多余可用的钱拿去投资股市吗？
如果个人信用分数良好，那么办理 refinance 可能可以拿到低于2%的利率。这时候如果选择 cash-out refi，把提现的钱投资于股市显然是个不错的选择，因为股市投资回报率轻松就能高于2%。
【举个例子】假设通过 cash-out refi 提现$50,000，之后投资于追踪标普500指数的 ETF，该 ETF 年投资回报率为20%，那么这位投资人一年的投资回报将为$10,000。
*** 值得一提的是，标普500指数从1950年代中期开始，平均年投资回报率为7%至8%
不过 ⬇️
● 该投资人$50,000的房贷利率为1.75%。也就是说，平均每个月的月供为$316.03，一年将支付$3,792
● Refi 的成本一般在贷款总额的3%，也就是$1,500
● 这么算下来，这位投资人最后的净投资回报为9%（不包括投资交易成本和税款），即第一年能赚到$4,708，也算是个不错的投资回报。
当然，20%的股市投资回报不可能每年都发生，如果仅有7%的年投资回报（投资成本仍然是$50,000），那么以低于2%的房贷利率 refi，一年能赚到$3,500。但是如果是长线投资的话，15年下来，即使是每年7%的投资回报率，最后也能赚到$88,000。扣掉贷款本金，15年后也能赚到$39,000。
虽然将 refi 剩余的钱用于投资股市是个不错的理财方式，但是还是要结合个人的财务规划来综合考虑到底值不值得。
办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利
目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
这些 Refinance 贷款公司不止可以在线查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
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2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>
4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>
*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
什么是盘前交易？美股多早开始就能交易？一般散户可以操作吗
盘前交易（Pre-Market）顾名思义就是在常规交易时间段外的股票交易。盘前交易的时间一般是美东时间 8am-9:30am，投资人通过观察盘前交易来判断常规交易时间段市场的走势。
什么是盘前交易？
盘前交易的股票数量以及流通性一般有所限制，因此出现大的买卖差价是很正常的。一般零售券商虽然允许盘前交易，但一般会限制交易的类型。 而 direct-access 类型的券商则允许投资人最早在美东时间凌晨4点进场交易。
需要注意的是，大清早的股市活跃度是很低的，流通性也差，除非有重大新闻，否则大多数股票显示的都仅是「无成交意向报价（stub quotes）」。基于指数的 ETF，比如「SPDR标普500」ETF，其报价会因标普500期货合约的交易而变动。 如果标普500期货出现明显的上升或下降缺口，那么在指数中持有最广泛的顶级股票也可能会波动，比如苹果公司（Apple Inc.）等股票往往会在美国东部时间凌晨4点进行交易。
盘前交易的风险
由于上午8点之前市场几乎没有动态，所以大多数券商都是从8点才开始进场，这个时候一些股票会因为新闻或者谣言而出现潜在大幅上升或下降的迹象。盘前市场的迹象是琢磨不透的，最好不要去深究。有的股票可能在开盘前表现出强劲的盘前走势，但真正的走势只有开盘之后才能，所以一般只有经验丰富的操盘手才会参与盘前交易。
盘前交易的优点
盘前交易的好处就是，在市场出现重大新闻时能够迅速作出反应，提前入场。然而，盘前股票数量的有限性会导致盘前走势极具迷惑性，等到开盘后大量股票流入才能明白市场的动态。
盘前交易通常都会限制交易数量，并且只能通过电子通信网络（Electronic Communication Networks，简称ECN ）进行，包括 Archipelago（ARCA），Instinet（INCA）, Island（ISLD)）以及 Bloomberg Trade Book （BTRD）。
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美国房价飙涨房屋净值 Home Equity 直直升，什么时候最该利用此点办房屋净值贷款？
房屋净值贷款是以个人房屋为抵押的金融机构的贷款。 换句话说，如果不偿还贷款，房子就有被止赎的风险。不过，正是因为房子有被拍卖的风险，因此房屋净值贷款的利率较低。另外，利率是可以抵税的。尽管好处不少，但房屋净值贷款还是讲究合理的理由再申请为好。
理由1: 用于房屋翻新
装修房屋是房屋净值贷款的一个很好的用途，因为如果将贷款用于房屋维修，只要逐项列出，利息就可以免税。
💡 同场加映 >>> 《打算用房屋净值翻新房屋提高房屋价值？翻新过程中注意这6件事避免你“踩坑”！》
另外，对房屋所做的改进也有望提高房产价值，同时有助于保持较低的总贷款价值比（抵押贷款金额与房屋价值之比）。
理由2: 合并债务
债务合并可能是房屋净值贷款的另一个很好的用途，因为可以改善个人整体财务状况。
当使用房屋净值贷款合并债务时（例如高息信用卡债务），可以通过降低利息，从而降低其他贷款的成本，最终更快地摆脱债务。在许多情况下，债务合并还可以降低每月总付款额，这样还可以腾出资金用于其他财务目标。
办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司，找到对你来说最划算的贷款方
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为什么一年当中靠近年尾办 Refinance 最好？
Refinance 的基本准则就是：如果当前房贷利率比现有房贷利率低了1%，那么就值得办理 refinance。很多人可能觉得只要 refinance 之后月供降低就是好事，但其实不然，还需要衡量过户费等其它相关费用才能最终确定 refinance 是否值不值得。
什么时候不要办 refinance？
● 当前房贷已经有很多年了：因为 refinance 会延长支付利息的时间，不利于积累房屋净值。
● 当前房贷有提早还清贷款罚款（pre-payment penalty）：如果 refinance 了，那就要花更长时间来“回本”（break even）。
● 计划一两年内搬家：这样的情况如果 refinance，月供省下来的钱实际上还不够抵消掉办理 refinance 的各种手续费。
一年中什么时候办 refinance 是最佳时间？
房贷机构通常都依赖于年终奖金，所以越到年底，房贷经纪就更会想冲业绩，这时就比较好谈到 refinance 的好 deal。具体来说，第四季度是办理 refinance 的最好时机，也就是10月、11月和12月。再具体一点，10月和11月的前两周，以及12月的最后两周，会是办 refinance 的好时机。
💡【小贴士】值得一提的是，每个机构结算财年的时间点都不一样，所以如果有看好的房贷机构，可以提前查一下机构财年的最后一个季度，在那时去和他们办理 refinance。
一个月中什么时候办 refinance 是最佳时间？
和年终奖金同理，房贷经纪每个月也会希望自己的业绩报告好看一点，所以通常靠近月底的时候，房贷经纪最有冲劲，也就更好谈到好 deal。
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如何辨认哪些人是在假冒监控保全公司进行诈骗？以 ADT 为例
ADT 是美国现在最大的家庭防盗系统品牌，但是安装之后甚至会有人假冒监控保全公司进行诈骗。那这种情况下我们该怎么办呢？
一、遵循以下规则可以适当地避免假冒监控诈骗
1. ADT 经销商会带有公司签发的身份证明，大家一定要核实。
如果想要确认代理商的可信度，请联系你所在州的保险部门，并询问以下问题：
该代理商在你所在的州有执照吗？
该代理商是否获得向你推荐的这款产品的销售许可？
该代理商是否在你所在州获得许可、并且是该公司的合法代表？
该代理商是否有处理投诉的良好记录？
有没有任何对该代理商提出的投诉？
2. 如果有人说自己的 ADT 授权来测试家庭警报，你要是不确定的话请先致电 ADT 官方，如果未经彻底了解和查找，请勿签署任何文档
二、如果你听到对方说出这些话，你就要敲响警钟了
1. “我们是来这里升级你的 ADT 系统的”
2. “我正和你警报系统的生产商在一起”
3. “ADT 只是监视你的房屋状况，不负责维修设备”
4. “ADT 不再覆盖你的家庭区域”
5. “我们公司刚刚购买了 ADT”
6. “ADT 倒闭了”……
如果你听到了类似这样的话语，请一定要警惕。除此之外，如果某个特定代理商反复与你联系，提供“限时”报价一直 push 你，甚至让你感到不舒服，那就尽量避开。
一旦你完成了购买，保留详细记录非常重要。请保留一份你完成并签署的所有文档的副本，以及任何信函、特别优惠和付款收据等等。
如果你是欺诈行为的受害者，那么你一定要知道，你是可以取消交易的。你可以在三个工作日向联邦贸易委员会申请取消交易。即使设备已经安装，你也有权改变主意。
【更完善的家庭守护者：选择靠谱的居家保全系统】
用上方最多人使用的在线 Quote 分析工具看看个人情况（房屋大小、有几道门想安装摄像头、邻近的区域治安状况、你想安装的保全设备）综合起来，哪一家保全系统最合适也最划算。
美国房屋净值贷款 HELOC 的还款期 Repayment Period 是什么意思？进入还款期之前可以做哪些准备？
房屋净值信贷额度 HELOC 的操作方式和信用卡类似，借多少钱就还多少钱，分为提款期（draw periods）和还款期（repayment periods）两个阶段。
本文将重点放在还款期时的注意事项，对于提款期的具体说明，请参考以下这篇文章 ⬇️
💡 延伸阅读 >>> 《美国房屋净值贷款 HELOC 的提款期 Draw Period 是什么意思？提款期通常有多长？》
进入还款期（repayment period）要做什么？
HELOC 提款期有多长务必提前了解清楚，以免到期日想取钱发现取不了，又或者被突然来的一大笔账单吓到。
在提款期到期日（也就是进入还款期时）来临之际，屋主需要提前确认好自己所欠的贷款金额，之后的月供大约是多少，并且要了解清楚之后的利率。一般来说，利率在还款期都是固定的，但是也有 HELOC 项目是使用浮动利率（variable-rate HELOC），所以如果屋主担心之后利率浮动太大，在提款期还来得及调整成 fixed-rate HELOC。
如果屋主在整个提款期都没有偿还过本金，那么在提款期到期时准备好月供突然大涨！通常来说，还款期的月供是提款期的两倍，因为在提款期屋主只需偿还利息费。屋主一定要确保自己在还款期能还得起贷款，毕竟 HELOC 是以房子做抵押的。
HELOC 的申请标准一般是 FICO 信用分数最低要有680分。因为是拿房子做抵押，屋主在选择 HELOC 还是要根据个人情况，权衡利弊以及是否合适。
还款期的其它还款方式
通过 HELOC 贷款，最理想的情况肯定是在提款期就把钱一边给还清，这样进入还款期就不需要还款了。如果个人预算不允许这么操作，且担心到还款期时压力大增，可以考虑其它的还款方式 ⬇️
1. Refinance 另一个 HELOC
如果屋主信用分数不错的话，可以在第一个 HELOC 进入还款期时，用新的 HELOC 的提款期来还贷款。当然，你要确保之后第二个 HELOC 进入还款期时，能够还得上贷款。
2. Refinance 另一个房屋净值贷款
注意！这里说的房屋净值贷款是 home equity loan，而不是 HELOC。Home equity loan 和 HELOC 一样都是房屋净值贷款，只是形式不太一样。Home equity loan 是直接贷款一大笔资金，之后按月还款，不像 HELOC 分为提款和还款两个阶段。屋主可以通过 home equity loan 先还掉 HELOC 剩余的贷款，之后按月还 home equity loan 的贷款就行。
💡 同场加映 >>> 《美国房屋净值贷款 Home Equity Loan 和 HELOC 有什么不同？如何选择？》
3. Cash-out Refinance
现金再融资即，将个人原本的房贷换成一个新的、贷款金额比原本所剩贷款余额（balance）更大的贷款。这时，多出来的贷款金额就可以提现。房贷利率通常比房屋净值贷款的利率要低，另外，如果 refinance 的时候，房贷利率比原本的利率还要再低的话，对于屋主来说还可以省下一些钱。不过要注意的是，refinance 是有成本的，有时候不见得划算。
💡 同场加映 >>> 《什么是 Cash-Out Refinance 竟然能把房子变提款机？什么情况建议做这种重贷？》
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洛杉矶餐厅酒吧会接受哪些新冠疫苗接种证明？下载到手机可以吗？如何下载？
根据新的卫生防疫令，现在进入洛杉矶县任何室内酒吧、夜总会或酒厂的顾客必须出示完全接种新冠疫苗的证明。那么，哪种证明方式是有效的呢？（如下图👇）
• 白色：CDC新冠疫苗接种记录卡；
• 黄色：WHO的疫苗卡；
• 卫生保健提供者给的疫苗接种文档；
• 加州免疫登记(CAIR2)的疫苗接种记录；
• 加州公共卫生部的数字疫苗接种记录；
• Healthvana、Carbon Health、CommonPass、CLEAR Health Pass或VaxYes等公司的数字疫苗接种记录；
• 也可以在手机上出示疫苗卡的复印件或照片；
在加州接种疫苗的人，可以前往myvaccinerrecord .cdph.ca.gov获得免费的电子接种证明。商家可以下载SMART Health Card的Aoo来扫描二维码。确认屏幕顶部有绿色的“已验证”，并显示所需消息。（具体如图👇）
在加州，如何新增疫苗卡至 Apple Wallet ?
苹果更新了适用于 iPhone 的 iOS 15.1 ，其中的新功能包括能够向 Apple Wallet 新增数字疫苗接种卡。
这个功能比以前的解决方案好一些，因为它不需要第三方 App 。此外，新增的疫苗卡是经过数字签名的，这意味着其他 App 可以验证其真实性。例如，乘坐的航空公司如果想要立即验证疫苗接种状态，这可能会派上用场。
在加州，如何新增疫苗卡至 Apple Wallet ?
· 首先，确保的 iPhone 已更新至 iOS 15.1。前往“设置”>“通用”>“软件更新”并完成更新手机的步骤。
· 接下来，转到加州的数字 COVID-19 疫苗记录门户。填写表格，你将在几秒钟内收到一条短信，其中包含指向二维码和疫苗记录的链接。在此过程中，你必须创建一个 4 位 PIN 码。最好记下这些数字，将需要它们进行下一步。
· 收到短信后，单击链接并输入 4 位 PIN 码。会转到一个带有包含你的 SMART 健康卡的二维码的网站。向下滚动到页面底部，你会看到一个按钮，上面写着“新增到 Apple Wallet & Health”。
· 点按此按钮可将你的疫苗接种记录存储在 Apple Health 和 Apple Wallet 中。
· 保存后，你可以通过多种方式访问你的数字疫苗接种记录。可以打开 Apple Wallet 应用程序并向下滚动，直到看到“疫苗接种卡”。点击以使其全屏显示。或者，最快的访问方法是双击 iPhone 上的侧边按钮，然后会立即显示 Apple Wallet 卡。点击屏幕底部的一叠卡片就可以查看疫苗接种卡。
专业提示：你可以通过点击并按住卡片顶部并向上或向下拖动来重新排列 Apple Wallet 中卡片的顺序。
随身带着纸本疫苗卡好麻烦，加州居民如何下载电子版到手机里？
加州公共卫生部推出了一个新的加州数字新冠肺炎疫苗接种记录系统。该工具允许接种疫苗的人从加州的疫苗登记系统访问他们的记录。
以下是它的工作原理
需要做的是输入自己的姓名、出生日期、以及与疫苗记录相关的电子邮件或手机号码。创建四位数 PIN 后，将会收到一个指向疫苗记录的链接，该链接将在重新输入 PIN 后打开。记录显示的信息与纸质 CDC 疫苗卡相同：姓名、出生日期、疫苗接种日期和疫苗制造商。它还包括一个 QR 代码，使这些相同的详细信息可透过 QR 扫描仪读取。收到数字记录后，可以将信息截屏并将其保存到手机文档里或图库中。
想了解更多在线工具的信息由此去>>> 加州新冠肺炎网站
需要更正或更新疫苗纪录请由此去>>> 数字疫苗登记系统
