有一些年迈的父母可能会希望把成年孩子列入贷款名下，以便他们离世之后，成年孩子能继续还贷；几个朋友也可能共同办理贷款一起买套房子，这样大家可以一起平摊月供；几个投资人也可能一起办贷款投资房产用于出租，比如投资在佛罗里达，大家一起平摊相关费用。

几个人一起贷款买房有什么要求？

贷款公司会对每个人的信用分数以及收入状况都会逐一进行审查，如果其中有一个人的信用分数只有400分的话，会被剔除在贷款名单上。这种被剔除的情况最有可能出现在其他几个人的信用分数和负债收入比（debt-to-income ratio）都很好的时候发生。

在申请贷款时，除了信用分数之外，贷款公司还看债收比（debt-to-income ratio）。假如夫妻双方有很好的信用分数，但是债收比不达标，那么可以找个收入很高的人共同贷款，以提高债收比。

几个人一起贷款买房的风险是什么？

几个人一起贷款的话，其中任何一个人想临时退出，只能对贷款进行 refinance，而这就涉及到大家愿不愿意 refinance 的尴尬问题。

如果不想承担这样的风险，其实可以选择一人贷款买房，其他人通过签署具有法律约束力的合同来实现共同分担债务，这样也能避免几个人共同贷款，结果其中有人不还贷的情况。

多人一起贷款，之后还能把其他人的名字移除吗？

多人一起贷款之后，虽然是可以把别人的名字移除的，但贷款公司一般不太愿意，毕竟少了一个人承担房贷，他们的风险也就高了一些。

另一种简单的方式就是办理 refinance，但这次就不把其他人的名字加进来了。当然贷款人也可以选择直接卖房，之后再以个人名义贷款买房就好。

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税收减免通常指支付的贷款利息

一般来说，房贷的利息是可以免税的。需要满足的条件是，房子是的主要住所，或者是不用来出租的第二套房子。

值得注意的是，在 2017 年减税和就业法案之前，通常可以扣除抵押贷款的所有利息。但该法律出台之后可以用于抵税的贷款利息就有上限了，可抵税房产最高价值为 $750,000。

对于申请 cash-out refinance 的房主，提现的资金需用于房屋翻新才可以将利息用于抵税。符合条件的翻新工程包括：在院子里搭建一些建筑的延伸、能源效率改进、更换新的 HVAC 系统、更换屋顶等。值得一提的是，房屋的日常保修和保养不属于房屋翻新。另外，如果将资金用于合并债务、旅游、结婚等，涉及的贷款利息也不能抵税。

房贷点数可以抵税

房贷点数买来可以用来降低房贷利率，如果在 Refinance 的时候买了房贷点数，它作为 Refinance 的一部分支付费用，是可以申报税收减免的，但会是逐年部分减免。比如说 Refinance 是15年贷款期，就会是分成15年减免。点数节税通常也会出现其它的名字，比如：Loan origination fee，Maximum loan charge，Discount points，Loan discount。

结算费用不能享受税收减免

当签署了所有的文档，正式 Refinance 的时候，就进入了“结算或关闭”的房贷再融资的动作。结算时可能会收取一些费用，称为“结算成本”，加起来可能多达数百或数千美元，具体包括：鉴定费用，律师费用，检查成本，法律及录音费用，都是不能享受税收减免的费用。

若将 Refinance 的房产用于出租，可以减免部分税

如果申请 Refinance 的房产是用来出租，那么收来的租金即为应税收入，必须在纳税申报表上申报。但是，用于产生这笔租金收入的资金，通常是可以享受税收减免的。这就意味着，对于出租的房产，不仅可以扣除租赁房产 Refinance 的利息和积分，还可以扣除所有的结算成本和费用。

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非美国公民的美股报税取决于投资人的税务身份：居民外国人（resident alien）还是非居民外国人（nonresident alien）。

理解居民外国人和非居民外国人

大多数非美国公民（没有绿卡）都可以被归类到非居民外国人，常见的群体有学生、老师、在美国寻求医疗的外国人。另外，非居民外国人同时需满足在过去三年中，包括现阶段，没有在美国待满183天。

居民外国人即持有绿卡者，或者今年已经在美国待了31天，且过去两年以及今年在美国待满183天，那么就会与非居民外国人承担不同的税务责任。

⚠️ 这里的183天不是真正意义上的183个日夜，过去一年在美的天数是按1/3来计算（每3天算作1天），而前一年在美的天数是按1/6来计算（每6天算作1天），以这种方式计算出满183天则视为非居民外国人。对于没有绿卡的在美外国人来说，想要省税就要有意识的去规划自己在美国所待的天数。

在美的签证身份也会影响报税身份，所有拿F签证的学生（包括 OPT）都是非居民外国人

如果你是非居民外国人（Nonresident Alien）

资本利得税（Capital Gains）

非居民外国人不需要缴纳美国资本利得税，海外券商也不会预扣税，但这不意味着非居民外国人不需要缴纳各自国家的税。

股息（Dividends）

非居民外国人需要预先缴纳30%的美国公司的股息税，但是如果是其它国家的公司，则非居民外国人被排除在外。另外，如果是利息相关的股息税，或是短期股息税，那么非居民外国人也不需要缴纳。

前面提的30%美国公司股息税视不同国家之间的税收条约（tax treaty）可能会更低，具体税率需要咨询各家券商。

如果你是居民外国人（Resident Alien）

居民外国人，即绿卡持有人，或者在美国待满183天的外国人，则炒美股需要缴税。

持有一年以上的股票（从买入到卖出时间跨度超过一年）所获得的利润需要缴纳长期资本利得税（long-term capital gains）。根据个人所在税级（individual tax bracket），长期资本利得税的税率分别为0%，15%，20%。

持有不超过一年的股票卖出后所获利润需要缴纳短期资本利得税（short-term capital gains），税率与个人的收入税相同，取决于投资人一年的总收入。

⚠️获利但还没有卖出的股票不需要缴税。股票获利需要缴的税是根据股票卖出时所在的纳税年度来计算。

⚠️股票亏损金额是可以来抵税的。在同一个纳税年度中，需要缴纳的资本利得税其实是基于年度所获全部利润与全部亏损金额之间的差，也就是依据年度净利润来缴税（没有卖出的股票则盈亏不计）。

💡 延伸阅读 >>>

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成交量即市场交易量，是投资人做投资决策最重要的指标之一。接下来将详细说明股票成交量是什么，为什么投资人需要理解与掌握。

成交量是什么

成交量的计算数量就是当天交易的股票总数，其中包括买入和卖出订单。 投资人可以自行通过计算交易的股票总数来确定每日交易量（所有交易都是公开的）。 不过，直接从股票图表上判断每日交易量会容易且快速。另外切记，不要把每日交易量和美元交易量混淆，美元交易量是股票的股价乘以其每日交易量。

为什么成交量很重要？

如果某支股票的交易量大增，那么这是一个“好”的信号，即之后的走势（无论涨跌）会比较容易判断。如果某只股票的交易量偏低，即使该股反弹，那也只是一种挣扎。从逻辑上讲，当更多的钱推动股票价格上涨时，这意味着对该股票的需求也会增加。

如果少量资金使股票价格上涨，那么这种上涨趋势不会持续太久。另外，尽量避免低成交量（流动性不好）的股票，投资这类股票很容易被套。即使投资人想靠一己之力来带动一支股票的走势，但由于该股交易量低，投资人可能会在被套时找不到买家。

另一个要避开低成交量股票的原因是：买卖差价。 由于股票流动性差，买卖价差会很大，这可能会导致最终付出高昂的代价。

那么什么情况下可以购买低成交量股票？那就是当投资人做足了对该股的所有功课，认为该股是有潜力和价值的，只是还没有被市场发现。在这种情况下，投资人提早进场就可以坐等获利。当未来交易量增加时，投资人将有可能成为多头手，而这也是每个投资者的梦想。

如何看成交量？

当投资人查看每日交易量时，不要只查看单日的交易量，因为单日交易量有时容易受新闻影响，不足以用来进行长期的判断。相反，请查看三个月的平均每日交易量，这更能了解股票是否具有流动性。

想找交易量大的股票？那么建议从纽约证券交易所（NYSE）或纳斯达克开始，因为这些交易所比其他交易所有更严格的要求，也因此情况会比较乐观。

总的来说，计算交易量是容易的，但重要的是要理解其意义，当然也不能完全依赖于成交量这单一指标来指导投资操作，还是应该掌握多种投资指标，多角度来指导个人投资。

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Costco 的租房保险承保范围也非常广，你可以根据自己的需求进行选择，主要有以下这些：

1. 个人物品：租房保险可以保护不是你家里的非永久性的个人物品安全

2. 责任保护：如果有人在家里收到伤害，租房保险可以 cover 一些，这包括医疗费在内。

3. 生活费用：如果你搬家的时候有造成任何房屋损坏，这个部分保险可以 cover

4. 积水损坏：如果你的租房的地下室有积水问题、造成损坏，那么保险可以承保。请注意，这是一项可选保险，不在标准计划之中。

5. 地震覆盖：如果你居住在容易发生地震的地区，那么你的财产将受到保护。

根据 Costco 的网站，会员在改用 CONNECT 后的第一年平均可以节省615.43美元的保费。如果你购买 CONNECT 的租房保险，一般他们还有以下这些优惠：

1. 家庭安全功能：对于具有某些安全设备，如烟雾警报器、灭火器、门栓锁、安全警报器、自动喷水灭火系统等的家庭来说，可享受折扣

2. 忠诚客户折扣：一旦你使用 CONNECT 达到一年及以上，你选择使用 CONNECT 的时间越长，你的费率就可能会越低

3. 多产品 Bundle 折扣：如果你通过 CONNECT 购买了多份保险单，你就有资格享受 Bundle 折扣。

4. 索赔免费折扣：此折扣适用于过去五年内未提出索赔的人

Costco 的租房保险购买流程非常简单，你可以直接上 Costco 保险的网站上 quote，获得报价后可以直接在线购买，过程非常简便。

购买租房保险保障自己的权益，节省保费靠多方比价

在租房时，除了注意租房合同细节，购买租房保险也是保障个人权益的重要方式。如果房客造成厨房起火，那么房东是不会负责桌椅的维修费用，更不可能担保房客个人物品的损坏或者盗窃，因此租房保险就很必要了，同时保险也能理赔被驱逐出房子时的额外生活支出。以下为美国房客最常选择的几家租房保险公司，戳链接即可直接进入官网询价 👇

因为不是每家租房保险公司都有在各地运营，房客也可以使用下方在线地图询价工具，查找居住地最受欢迎的租房保险公司 👇

与房屋净值有关的贷款有两种，一种是 Home Equity Loan，另一种是房屋净值信贷额度（HELOC）。HELOC的利率是可调整利率，这就意味着之后月供可能会随着利率的上升和而增加。

💡 解决方案：HELOC 分为提款和还款阶段。提款阶段类似于使用信用卡，这时贷款者可以选择固定利率。有的提供 HELOC 的贷款方也接受将可调整利率转化成固定利率，这样贷款人就能在还款阶段锁定利率。另外，贷款者也可以直接选择固定利率的 Home Equity Loan。

2. 房屋可能被没收

Home Equity Loan 拿的是房屋作抵押，不像信用卡逾期还款面临的是处罚金和信用分数被降，逾期还 Home Equity Loan 则面临的可能是房屋被没收。

贷款人在申请 Home Equity Loan 之前一定要了解个人财务状况，是否能按时还款，或者是否还有比 Home Equity Loan 更好的贷款选择。

💡 解决方案：咨询财务管理专家，了解 Home Equity Loan 是否能满足个人的投资需求和目标。财务管理专家能基于贷款人当前及未来的财务状况进行合理的数据分析，并作出合理的决定。

3. 净值会升也会跌

随着房价的不断上涨，很难想像在房屋价值上会有所损失，但是不要忘了十年前的次贷危机。

当房产价值下跌时，那些办理房屋净值贷款的贷款人将会受到巨大的冲击。很多贷款人突然间所担负的债务比房屋当时的市场价值还高。

💡 解决方案：不要贷款过量，同时最好把贷款用在翻新房屋上，这样能让房屋增值。

4. 最低还款额可能让贷款变成负担

HELOC 通常允许贷款人前10年（提款期）仅支付所支出贷款的利息，这乍一听非常让人心动，但实际上最终会让这笔贷款变成负担，因为仅偿还最低还款额无法减少贷款本金。

等过了提款期，进入还款期时，贷款人就不能再取款了，这时贷款人不仅要还本金，还要还利息。如果贷款人在提款期申请的是大额贷款，并且只按最低还款额来还款，那么在还款期时，贷款人将面对巨额债务。

💡 解决方案：时刻查看个人借贷情况，并且考虑好未来本金加利息的还款计划。

5. 信用分数会下降

信用分数受到诸多因素的影响，其中一个因素就是所借的金额。申请 HELOC 会让个人负债金额突然上升，而这也是信用分数可能下降的原因。当然，如果申请人能够按时还款，这反过来也会提高信用分数。

💡 解决方案：定期检查个人信用分数，及时了解到房屋净值贷款对信用分数的影响。

办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司，找到对你来说最划算的贷款方

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

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值得一提的是，「两套房」的定义有几种，一种是同一个房产上的两套房，另一种是两套不同的房产。给同一个房产上的两套房申请贷款会比给两套不同的房产申请贷款更容易一些。但不管怎么样，同时购买两套房并办理贷款的流程肯定是比一套房要复杂的多，以下几件事值得屋主们事先考虑 ⬇️

打算怎么使用这两套房

一套作为主要住宅，一套为投资房产用来产生租金收入？还是，一套作为主要住宅，另一套为第二住宅，用于给家人住？在和贷方申请贷款之前，建议一定要和房产经纪讨论一下两套房的使用类型。

分析个人财务状况

在给两套房贷款之前，提前计算清楚未来每个月要支出多少收入用来「养」这两套房产，再看看是否「养得起」。另外，提前计算好贷款收入比（DTI），贷方将依据 DTI 考虑是否放贷。

找到最适合个人的贷款项目

● FHA Loan：联邦住房管理局（FHA）的贷款项目支持低首付，信用分数以及信用历史，但是有一些条件的，比如房产是 FHA 评估通过的，同时房产为个人主要住宅，而不是投资房产或第二住宅。

● VA Loan：美国退伍军人事务部的贷款项目，要求申请人为符合条件的军人、配偶或老兵。该贷款项目的贷款利率较低，不过担保的房子不能是投资房产。

● 首次购房项目（First-Time Home Buyer Program ）：该项目是用于支持潜在的首购族，让他们更有机会实现买房梦。该项目通常提供更低的首付要求、利率以及信贷历史。

● 房屋净值贷款（Home Equity Loan）：如果本身已经有房产且积累的一定的房屋净值，则可以将这些净值借出，作为购买另外两套房的启动资金。值得一提的是，房屋净值贷款是二次抵押贷款，同样是拿原本的房产进行抵押，所以如果之后无法还上贷款，那手头上的房产都有可能被法拍。

💡 同场加映 >>> 《小孩学费、重新装潢、投资房地产，利用房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 把房子价值转成现金出来》

● 传统贷款（Conventional Loan ）：该贷款项目为最常见的贷款项目，有时会要求较高的首付款，或者要求更多的贷款申请文档：银行资产证明、退休帐户、收入证明、离婚证明等。

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由于看牙医需要摘掉口罩并且张开嘴巴，很多患者都不敢去看牙医，但其实即使是在疫情期间，民众对于日常牙齿清洁和口腔检查应不必感到慌张。

牙科诊所自疫情爆发以后都有严格遵守防疫令以确保患者、员工的安全。那些因为不定期检查牙齿而引发的潜在疾病比前往牙科诊所后染疫的概率还要大。口腔健康不仅仅是牙齿和嘴巴，它还关系到整个身体，所以定期进行预防性牙科治疗以及口腔清洁实际上也是在为身体健康创建保护屏障，预防其它疾病。

根据美国牙科协会（American Dental Association）2021年6月的报告，全美牙医确诊新冠病毒的概率低于1%。这是由于牙科诊所原本就一直都是遵循极高标准的安全规范以及感染控制，在疫情期间只是更进一步的升级。

一些牙医诊所现在会让患者在车内等候，直到排到号了再进入诊所。另外，很多诊所也避免使用超声波刮刀（ultrasonic scalers）来清洁口腔，因为新冠病毒主要就是通过飞沫传播，而不使用超声波刮刀则会减少口腔飞沫喷出。

不想花天价诊疗费看牙？选择最适合个人的牙医保险

俗话说「牙痛不是病，痛起来却要人命」。在美国看牙科，没有买到适合个人口腔需求的牙医保险，不仅要承受牙痛，还要额外承受这不保那不保、花钱如流水的心痛！为了让想看牙科又想省钱的民众能快速找到适合个人牙齿需求的牙医保险（Dental Insurance），网上都有开发出下方这种因地估价的免费在线查找工具，选择居住州的位置就可以进行推荐！轻松筛选出当地性价比最高、最适合自己的保险，早日和牙痛说拜拜👋

【同场加映】受到民众青睐的美国牙医保险 Top 10 排行榜

每股收益（Earnings per share，EPS）是金融界最常用的比率之一，这个数字表明一家公司从每股流通股中赚取了多少利润。 每股收益的计算方法是将公司的净收入除以已发行股票的总数。

了解这个比率对股票投资者很重要，但了解它的限制也很重要。高管们对可能影响净收入和每股收益的各种会计算法有很大的控制权，所以也了解一家公司的运营情况，也不能只看表面的 EPS 数字。

2. 市盈率（P/E）

市盈率（Price/earnings ratio，P/E）是另一个常见的比率，计算方法是将公司的股价除以每股收益。这是一个估值比率，投资者通过该数值来确定相对于他们为股票支付的价格，获得了多少价值。

具有平均或低于平均增长前景的盈利企业的市盈率往往低于那些预期高增长的企业的市盈率。世界上最成功的投资者之一，沃伦·巴菲特 (Warren Buffett)，通过购买具有稳健增长前景且市盈率较低的企业的股票而发了财。 1980 年代，对可口可乐 (KO) 的投资以及最近对苹果 (AAPL) 的投资（当时均以低市盈率出售）为伯克希尔哈撒韦（Berkshire Hathaway）的股东赚取了数十亿美元。

市盈率可以使用追踪收益或已经获得的收益以及远期收益来计算，这些收益是对公司未来可能获得的收益的预测。对于快速增长的公司，查看远期市盈率可能比使用可能导致该比率升高的历史收益更有用。但请记住，预测并不能保证，许多曾经被认为是快速增长的公司的股票在增长未能实现时遭受了损失。

市盈率也可以倒置来计算收益。通过每股收益除以股价，投资者可以轻松地将收益率与其他投资机会进行比较。

3. 股本回报率（ROE）

股本回报率（Return on equity，ROE）指的是公司从其股东资本中产生的回报。从某种意义上说，这是衡量一家公司在将股东的钱转化为更多钱方面的表现。 如果你有两家公司今年各赚了 100 万美元，但一家公司投资了 1000 万美元来产生这些收益，而另一家只需要 500 万美元，那么很明显，第二家公司当年的业务更好。

在最简单的形式中，股本回报率是通过将公司的净收入除以其股东权益来计算的。 一般来说，公司的股本回报率越高，其基础业务就越好。 但这些高回报往往会吸引其他也想获得高回报的公司，从而可能导致竞争加剧。 更多的竞争几乎总是对企业不利，并且可以将曾经的高股本回报率推低至更正常的水平。

4. 债务资本比率

除了跟踪公司的盈利能力之外，还需要了解业务的融资方式以及它是否能够支持其所拥有的债务水平。 评估该点的方法是债务资本比率（Debt-to-capital ratio），即将短期和长期债务相加，再除以公司的总资本。 比率越高，公司负债越多。 一般来说，超过 40% 的债务与资本比率就需要慎重了，要确保公司能够处理债务负担。

公司使用的融资类型将取决于该公司的具体情况。 更具周期性的企业应减少对债务融资的依赖，以避免在经济衰退期间收入和利润往往较低时出现潜在违约。 相反，业绩稳定、表现稳定的企业通常可以支持高于平均水平的债务，因为它们具有更可预测的性质。

5. 利息覆盖率（ICR）

利息覆盖率（Interest coverage ratio，ICR）是衡量一家公司是否能够支持其所拥有的债务金额的另一种好方法。 利息覆盖率可以通过将息税前利润（EBIT）除以利息费用来计算。该比率越高，公司对其债务支付的覆盖范围就越大。

但请记住，收入并不总是保持不变。 一家在峰值附近运营的周期性公司，可能会因其较高的收益而显示出很高的利息覆盖率，但当收益下降时，这种情况可能会消失。 投资人需要确保公司能够在各种经济条件下履行其义务。

6. 企业价值与 EBIT 比率

企业价值与 EBIT 比率（Enterprise value to EBIT）本质上是 P/E 比率的更高级版本。 这两个比率都是投资者衡量他们获得的价值与支付的价值相比的一种方式。 但是，使用企业价值而不是股价可以让投资人将公司使用的任何债务融资都纳入考量。

企业价值可以通过将公司的有息债务（扣除现金）与其市值相加来计算。 接下来，通过使用 EBIT，可以更轻松地将企业的实际运营收益与可能具有不同税率或债务水平的其他公司进行比较。

7. 营业利润率

营业利润率（Operating margin）是衡量企业核心业务盈利能力的一种方式。 它的计算方法是将营业利润除以总收入，并显示每一美元的销售额产生了多少收入。

营业收入的计算方式为，收入减去销售成本和所有运营费用，例如员工和营销成本。 计算营业利润率可以帮助投资人在无需针对债务融资或税率的差异进行计算调整的前提下，在几家公司之间进行比较。

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Loan Estimate 是什么？

Loan Estimate 是一份贷款预估表，一共有三页，在申请贷款后的三天内拿到。Loan Estimate 的内容包括：贷款期限、贷款各项费用、过户费、贷款金额、利率以及月供账单，其中账单会具体到还贷计划，包含预估的税费和保险费。另外，Loan Estimate 也会注明是否有气球贷款（balloon payments），超前还贷罚款（prepayment penalties）等等条款。

Closing Disclosure 是什么？

Closing Disclosure 是一份过户前的各项消息最终明细表，其实内容大致与 Loan Estimate 相同，只不过贷款人在签名之后就不能再做任何修改了。贷款人在过户前一定要拿 Closing Disclosure 和 Loan Estimate 进行比对，看看是否有什么出入。如果贷款人发现贷款利率或者有任何费用有变化，一定要向贷款公司核实原因。

💡 同场加映 >>> 《Refinance 申请准备要 Close 了！一篇教你看懂最后的 Closing Disclosure 以及所有要注意的细节》

两张表格有出入怎么办？

贷款人如果在过户前发现 Closing Disclosure 和 Loan Estimate 内容有出入，比如利率不同或者名字写错，都要及时和贷款公司或房产经纪联系进行修改。

⚠️【注意】利率如果在拿到 Loan Estimate 时没有提前锁定的话，那么在 Closing Disclosure 中是可能变化的。信用分数变化或者超过利率锁定期限都有可能影响最终利率。

修改 Closing Disclosure 可能会导致过户时间延期，但这是非常有必要的。如果内容确实需要修改，那么贷款公司会在过户日前3天给贷款人修改后的 Closing Disclosure 进行检查。即使拿到了修改后的表，贷款人还是要再拿之前的 Loan Estimate 进行比较，以确保消息全部相同。

Closing Disclosure 什么内容可以有变化？

一部分 Closing costs 是要求不能有变化的（较 Loan Estimate），包括贷方费用（Lender fees）、房屋估值费（Appraisal fees）、转接费（Transfer taxes）。

另有一部分 Closing costs 可以有10%以内的浮动（较 Loan Estimate），比如产权检索（Title search）、贷方产权保险（Lender’s title insurance）、调查费（Survey fee）、害虫检查费（Pest inspection fee）。

剩下一部分 Closing costs 由于不受贷方控制，其费用在 Closing Disclosure 的涨幅是没有限制的，包括预付利息费、预付房产税、预付房屋保险保费、escrow account 预存订金，房地产相关费用。

如果 Closing costs 有变化怎么办？

造成最终 Closing costs 较 Loan Estimate 中金额有变化的原因包括 ⬇️

● 贷方更换了不同的贷款项目

● 贷款人最终决定支付的首付比例变化

● 房价低于估值

● 贷款人信用分数变化

● 贷款人收入和工作情况无法核实

如果最终 Closing costs 的涨幅超过上述的范围，并且贷款人个人背景并没有大的变化，那么贷款人是有权要求贷方将超过限制范围的 Closing costs 退还。

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