美国卖房指南:卖房费用、税务问题、省税技巧、步骤流程

最近更新:2018年12月
无论自住或投资,只要有买房就有可能卖房,以下整理出在美国卖房的相关步骤、税法与该注意事项,只要掌握好诀窍,想要快速且高价脱手绝非难事。

你是否真已准备好卖房?

撇开单纯投资转手的卖房不说,大部分的人应该都是要另购新房而决定卖房。在你真的进行卖房前,请先思考以下2点:

1了解自己的卖房动机

想卖房的大多数人都会再另购新屋。此时会建议这类卖家,先把自己目前居住的社区与房产与想购买的社区及房产列出做比较,先做点房产信息搜集,并比较价格与优劣势,在衡量后说不定会发现不搬家反而较好。

2了解自己的卖房目标

是否希望赶快卖掉?还是不急的随缘卖?销售利润?是否已找到之后的住处等。有时在活耀的房产市场中,屋主很可能几周内就马上卖出房子,因此若计划同时卖屋并买屋,建议也要做好时间上的准备。

在美卖房会发生的相关费用

小贴士:
实际发生的卖房费用请与经纪人讨论了解,视合约规定为准,某些项目则是按房产大小收费。
  • 经纪人佣金(Brokers fees):卖方开支中最大的一笔,通常介于成交价的5-7%不等,主要视卖家与卖家经纪人协商而定,佣金是买卖家双方经纪人依比例拆帐。
  • 卖方过户公证费(Escrow Fee)
  • 屋主产权保险费(Title Insurance)
  • 郡县政府过户税(County Transfer Tax)
  • 市政府过户税(City Transfer Tax):通常比郡县政府过户费高很多,有的城市无此税。
  • 一年的房屋保修费(Home Warranty Fee)
  • 白蚁检查费(Termite Inspection Fee)
  • 屋契文件准备费(Document Prep Fee)
  • 文件公证费(Notary Fee)
  • 经纪公司的法律规范监督费(Regulatory Compliance Fee)
  • 代书费用
  • 所有尚未支付的地产税、社区费、任何拖欠税款、罚款等
  • 其他
HOW MUCH?
撇开经纪人佣金%,卖房相关费用最粗略计算方法可以房价1%来估算。(所以若经纪人佣金为6%,那卖房全部费用粗估约为房价的7%)

在美卖房会产生的税务

卖房时须向税务局(IRS)缴纳所得税,通常会涉及两种税:

1房产交易税/过户税 (Realty Estate Transfer Tax or Conveyance Tax)

为房地产产权转移时,州政府或市政府向卖主征收的税款。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异,有的可能只需付州交易税而不用付市交易税,有的地方则是两者都要支付,各州交易税可按此参考。详情请洽经纪人或税务专家了解。

2联邦资本增值税(Capital Gain Tax)

若卖房产生利润,则利润部分会计算在个人所得税中。这部分牵涉复杂,也有许多方式可节税,可与专业税务人员咨询。

卖房利润:调整后卖价(Adjusted Sale Price) - 调整后成本(Adjusted Cost Basis)

  • 调整后成本:买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等开支。
  • 调整后卖价:卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。
小贴士:外国卖家也要交税!
法律规定外国卖家卖房时,会由产权公司在过户时就扣除成交价的10%,并在期限内向IRS申报8828-A表格来申请减税,IRS会依情况决定是否同意减免。若外国卖家卖的是自住房,而且卖价不超过30万美元,则可免扣10%所得税,详情请洽专业税务人员。

在美卖房如何省税

卖房时要考虑的税务比买房还复杂。卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税,但透过以下几种方式可多少省下不少税。

1保留房屋整修的收据来增加卖房成本

房屋翻新改建的费用虽然不能抵税,但可以增加房屋成本,这也意味着减少卖房利润,进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据,为日后的卖房换房做准备。

小贴士:
  • IRS对整修费用有较严控制,详情请洽专业税务人士。
  • 建议将房屋翻新改建费用的收据和购房合同放在一起长期保留,以备未来使用。

2善用自住房免税条款(Primary Residence)

若过去5年在该房住满两年,卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额,只有超过部分才须交税。若属于自住+投资的两用房(Duplex),则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠,出租的单元则需申报资本增值税

小贴士:
此免税条款不适用于投资屋(Investment Property)和渡假屋(Vocation Home)等非主要自住用屋。

3善用自住房部分免税额

若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等),仍可享有部分免税条款福利,详情请洽地产经纪人或专业税务人员。

4善用同类资产置换条款(Like-Kind Exchange,1031条款)

交换延税,例如出售一套投资房(出租),且在出后45天内将将该笔钱拿去购买另一套投资房(需有书面证明),并于180天内完成所有交屋进程,则出售前一套房的利润将无须立即交税。

提醒!
此法主要是延迟交税时间,若未来第二套出租房卖出后,但无用同样手法找到下一套投资房,则仍是要缴交所有的税款。

5采用遗产继承方式,而非赠与

除了遗产税(Estate Tax Exemption,2018年为560万) 与每年赠与税(Annual Gift Tax Exemption,2018年为1.5万)的免税额度,税法亦给予每一个美国居民与公民终身560万的免税赠与额(Lifetime Estate and Gift Tax Exemption),只要低于560万美金就无需缴税。一个是遗产方式、一个是赠与方式,两者乍看似乎无异,但在子女卖房时就有很大差异了。

小贴士:
  • 赠与税:生前赠送,由赠送者支付赠与税。
  • 遗产税:身后继承,由继承者支付遗产税。

举例:

  • 生前赠与:子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设20万),因此未来子女要卖房时,将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(即20万),而非房子目前市值。因此,若房子以50万卖出,则资本利得税会以50-20=30万去计算缴纳。
  • 继承遗产:子女继承者的成本是父母过世那一天的房产市值(假设40万),因此未来子女要卖房时,将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(即40万)。因此,若房子以50万卖出,则资本利得税会以50-40=10万去计算缴纳。

卖房步骤1:决定是否聘用经纪人

美国并无法律规定房屋买卖一定要通过经纪人(但部分州仍是有要求需经由专业地产经纪人去完成卖房过户交屋进程,请以各州规定为主),但却有法律规定在房屋买卖中,卖主须依照法律进行某些步骤。

在美买卖房屋手续非常繁琐,若你对美国房地产法规很熟悉,那或许可全部自己来,否则仍建议透过专业经纪人处理会更加省事。经纪人除了能代替卖家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节,维护卖家最大权益,也能避免因处理不当所产生的法律纠纷。此外,专业的经纪人了解市场行情且消息灵通,可建议最具竞争力的合理房价,并促进成交机会。

小贴士:
卖家经纪人称为Listing Agent,买家经纪人称为Buyer Agent/ Selling Agent。

1找地产经纪人的好处

能为买家协商最佳条件与价格,并确保买家利益。
为卖家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等,订出最佳售价。
房屋买卖是个严密复杂的过程,为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责,从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案,并与买家经纪人谈判,协助卖家各个步骤,可替卖家省却许多时间精力。
好的经纪人会有一群值得信赖的供应商网络和专员人员名单供卖家参考选择 。

2经纪人佣金

在美国房地产买卖交易中,经纪人所赚的钱就是所谓的佣金(Commission),基本上买家经纪人与卖家经纪人的佣金都是由卖家支付(仅很少数状况是买家付)。

小贴士:卖家经纪人会将房屋放到市场上卖,并于成交后收取一笔佣金(假设6%)。而这笔佣金中会有一部分是要支付给买家经纪人(例如3%),因为是买家经纪人带潜在买家来看房子的。
  • 买卖家的佣金拆帐比例以合约为准,不同公司可能收费%会不同。

卖房步骤2:定出精准售价

此点是决定房屋脱手快或慢的关键,你不想卖太低价,但定价过高也很可能会导致房子乏人问津。做好市场调查,评估房子所在地区的房产市场,了解所在社区内其他房产交易情况,识别房产弱点与卖点,并订出一个合理售价。

  • 可参考该社区过去6个月的相似销售对象成交价去制定售价。
  • 一个了解当地市场的经纪人能进行调查并评估,协助并建议卖家一个具竞争力的房屋售价。此外,亦可请专业估价师进行定价。
你知道吗?通常正式上市的前15天是曝光率最大的时段,也是能吸引最多买家来看房子并出价的时点。

识别屋子问题

除了地点,房子本身状态也是影响售价一大因素,无论是重新装潢或老旧不堪都会有影响。

  • 若房子或结构有重大问题,屋主有义务诚实告知,如腐烂、白蚁、石棉、屋顶漏水、地下室淹水等会造成建筑损坏的问题。
  • 每州都有规定屋主需诚实指出问题,范围各有所异,诚实为上策。(虽说房子过户前都会先经过正式检查过程,但若最后在这部份被买家发现重大问题而取消交易,也是浪费双方时间精力)
小贴士:
若想尽快售出,卖家经纪人可能会建议降低上市价格来快速吸引买家上门,从而减少房屋上市时间 (这过程中当然也牵涉到很多谈判技巧,有些房子最终成交价甚至还比最初开价高出许多)。同样的,有些卖家经纪人也可能会为了拿到你这笔生意而先以高售价吸引你,最后又再降价,所以卖家自己也要做好功课,才不会被经纪人牵着鼻子跑。

卖房步骤3:包装房子打造好卖相

除了专门flip房子,卖家可以做好内外清洁,修整庭院、清洗地板、车库或粉刷一下墙面、把家具摆放恰当等,让房子看起来干净明亮具吸引力,或让买家觉得成交后就能直接入住,提升吸引力。

小贴士:
  • 拍出具吸引力的广告照片,有利于房产上市时能第一眼吸引潜在买家。
  • 厨房和浴室也是买家观察重点,别忽略。
  • 有些卖家会利用Home Staging来包装美化房子,由专业人员挑选恰当家具摆饰来突显房子优点,打造出最佳室内氛围,提高潜在买家的兴趣。

卖房步骤4:正式上市

当价格确立、广告照片拍摄等一切就绪后,就可以将房屋具请信息输入到各大卖房网站,让其他经纪人与买家能浏览。

小贴士:
  • 研究显示高达90%的买家会在网络上搜索房屋对象,所以房屋的广告照片很重要。
  • 房屋开放参观Open House:经纪人通常会在周末开放一般大众进入屋内参观,吸引一些买家。
  • 屋前销售标志、宣传数据、社区媒体等各种行销广告方式都能使用。

卖房步骤5:与潜在卖家交涉议价

房子正式上市后,就会陆续收到买家的出价函,卖家可视对方出价与其他条件去做决定接受(accept)、再协商(counteroffer)或直接拒绝(reject)对方的出价。若对买家出价及条件满意的话,即可签署合同,达成交易。

小贴士:
  • 收到买家出价合同时,除了价格考量,同时也需审核其他条件,例如买家经济状况、是否有银行贷款预批准证明(Pre-Approval Letter)或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容(contingencies)等,仔细挑选买家最自己也才会有保障。
  • 与潜在买家进行再协商(counteroffer)时,卖家可以要求调整任何细节,如金额、附加条款等。
  • 价格谈判过程是由卖家经纪人与买家经纪人进行谈判。

补充:什么是附加条件(Contingency)

附加条款是保障买家的方式,最常见的附加条件有三种:Inspections、Appraisal、Loan,在这三项非买家主观意愿的情况下,可于约定期间内无条件中止交易并拿回买家放在第三方公证托管公司(Escrow)中的全额订金。有些买家会在这部分做条款内容的调整来吸引卖家同意成交。

在加州,买家一般有17天反悔期。买家需在这段时间内进行Home Inspection,拿到验房报告后,买方经纪人可就维修事宜与卖家交涉,决定是要进行维修或补贴维修费等。在这段时间中,若买家后悔决定不买,买家即可因任何因素中止合约,并拿回全数订金。
●有些买家可能会将17天检查天数缩短,来提升卖家成交意愿。
●有些买家会在出价前就先做房屋检查(Inspection),然后在出价上就不会有这条房屋检查的附加条件,让出价较具竞争力。也有买家不取消房屋检查附加条件,但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。
在17天内,贷款银行会针对房屋做鉴价,确保价格合乎市值,买家的最终贷款金额会以此鉴价金额为准。
●若鉴价金额低于成交价很多,买家可选择取消交易不买了,或与卖家协调降价。
签定合约后,买家需在规定的21天内成功贷款出来。
●若贷款保护期内无法申请到贷款,可选择另间贷款银行,或直接取消交易拿回全额订金。
●若超过贷款保护期,有些买家会与卖家协调再延长时间,卖家也可要求买家Remove Contingency来保障交易(代表买家不能将订金取回了),或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。
减少对卖家的要求,如closing assistance、home warranty、appliances等。或尽可能配合卖家希望的时程与条件,提供卖家便利,例如当卖家急脱手时,可尽量缩短整体作业时间、将Closing Date提前;或是有些卖家希望卖掉后能先以出租方式继续住在屋内一段时间再搬走。

卖房步骤6:签署合同并交由第三方公证托管公司(Escrow)接手进行过户手续

在协商交涉后,若卖家对买家所提出的出价与附加条款等皆满意的话,即可正式签署合同。接着买家会将订金存入第三方公证托管公司(Escrow),并开始后续的所有权认证、买家贷款、过户、检查报告等步骤,直至一切手续皆合法完成后,Escrow才会将房子产权交给买家,并将钱款交给卖家。

小贴士:
  • 买家需遵守双方协议的付款日期;卖方则须确保房屋完整性与交屋日,并通过买家安排的房屋检查。
  • 买家若签约后因故反悔或无法成交,订金有可能全部没收,除非购屋合同列有附带条件(Contingency)。
大约需要多久时间?一般而言,贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起,至少需要30至45天。现金买家则较快,约7至20天可完成(资金皆已在美国时)。

卖家应为买家购买产权保险(Title Insurance)

  • 产权保险是指保险人承诺若产权存在产权报告(Title Report)中应记载但却遗漏的瑕疵和纠纷,且给被保险人带来损失时,保险人将负责消除产权瑕疵与纠纷,或由其在保险金额范围内给予赔偿。
  • 包含伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误失职、前房主欠缴地税、产权上无效贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等。
  • 通常卖家会为买家购买产权保险,保障买家,确保产权干净,也保障产权方面若出现问题的赔偿,包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。投保金额是房子成交价,产权保险通常是一次性费用且一直有效。

卖房步骤7:配合房屋检查、房屋估价、产权过户调查 (附加条款期间)

买家在这段期间会进行附加条款中的相关事项,如安排做房屋检查、房屋估价、产权过户调查等。此时卖家须配合进行各步骤,并提供房屋周边环境报告(Seller's Disclosure)、白蚁检查(Termite Report)等合约里要求的文件文件供买家审阅。

小贴士:买家在房屋检查后若发现问题,买卖家双方应共同讨论要如何处理 (承担费用或适当降价等)。

1产权过户调查 (Ownership Inspection)

在签署购房合同约两周后,美国专业产权过户机构会进行过户调查,调查卖家产权是否清晰,确认没有问题后会出具产权过户档。

2房屋报告 (Seller's Disclosure)

加州规定卖家需提供关于房子的一些报告,如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社区法规(销售Condo才须提供)、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。

3白蚁检查 (Termite Report)

加州房地产交易手续中,规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告,如需杀除白蚁,将根据买卖合约签订的条款进行。

卖房步骤8:取消附加条款 (Contingency Removal)

走到这里,买家应该都已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查,且无任何异议了。此时买家须签署取消附加条款,让此笔交易更加确认。

卖房步骤9:签署产权让渡书,完成过户手续并交屋 (Close Escrow)

卖家要签署产权让渡书将产权转正式移给买家,产权公司会完成房屋产权移转手续并在政府County完成过户登记。完成过户手续后,卖家会从Escrow拿到扣取应付费用后的房款。卖家需要按合约规定时间离开房子,将钥匙交付给买家。

小贴士:
  • 买家会在过户截止日前将头期款余款和各项买卖文件手续费存入Escrow。
  • 在签字Close Escrow完成过户前,买家会在经纪人陪同下对房屋内外作最后检查(Final Walkthrough),确认维修项目等皆如约完成。

补充:卖房过程中会接触的专业人士/机构

持有州政府颁发的经纪人执照。负责为买家找寻适合房产对象,并忠于买家的要求,代替买家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。
持有州政府颁发的经纪人执照。负责为卖家找寻买家,并忠于卖家要求,代替卖家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。一般情况下,卖方主要直接和自己的经纪人交流,并不直接接触其他人士。
属于独立第三方,持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师由买家雇佣,主要是在步骤6时负责检查土地与房屋建筑的各项设施是否符合政府规定。
属于独立第三方,持有州政府颁发的房地产估价师执照。房地产估价师由买家或贷款银行雇佣,主要是在步骤7时负责客观评估房屋价值,而贷款银行的最终实际贷款金额将会依据房地产估价师的评估价值与销售价格中较小的一个。
负责调查贷款申请人的财务与信用状况,并提供购房贷款。
美国主要有三大信用调查公司,会从信用卡公司、贷款部门等相关机构搜集每个人的借贷还款等行为纪录,并给予一个信用分数。办理贷款时,贷款银行会调查申请人的信用状况,用以评判申请人的还债意愿,并决定贷款金额等相关条件。
隶属国家或州政府部门管辖,拥有资金监管执照,其资金流动受政府严格监管。第三方公证托管公司在买卖房地产时可确保交易资金的安全,并保障买卖双方的权益,若不幸房屋产权出现问题,也可避免买方卷入无止境纷争中。
负责处理产权相关问题的第三方中立机构,保障该房产的产权无任何纠纷,通常卖家会为欲出售之房产投保产权保险,提供给买家做担保。
步骤7中,买家需为房地产投保火险等意外事故保险。
由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责,买家(新的房主)会收到有自己姓名的地契(Deed)。
部分买家可能在购屋时会需要律师来协助处理资金、帐户、产权等法律相关事务,或是当买家在交易过程中无法亲临现场签署文件时,就会需要律师代为签字;或是协助处理相关交易纠纷。
负责税务方面的咨询并提供报税服务。

常见问题

什么会对房价产生负面影响?
  • 学区。
  • 房子本身条件,例如社区整体环境、邻居素质,例如是否庭院杂草丛生且很多垃圾等。
  • 街道条件,例如是否满布坑洞、排水系统好坏等。
  • 犯罪率高低。
  • 其他。
若外国人买房作投资用,也可使用税务1031交换延税计划吗?
可以。

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