美国买房指南

最近更新:2018年8月
买房乃人生大事!无论自住或投资,在美买房的方式与步骤与亚洲截然不同,以下详解在美置产买房全攻略,从经纪人、看房、贷款到交屋等各步骤注意事项,助你顺利晋身有壳蜗牛。

美国买房须符合哪些资格?

除了有钱,若想在美买房置产也须符合下列几项基本条件:

  • 无论是美国人或外国人,一定要有美国帐户
  • 若要贷款一定要有SSN与信用分数(尽量高于620分)
    信用分数累积方式可参考这里

  • 资金证明、银行贷款证明等
小贴士:海外人士可以趁来美观光或考察时顺便开设一个银行帐户,对于未来在美购房也更加方便。

在美置产的相关费用

在美买房子可千万不是只有「头期款」与「每月房贷」,从准备买房到最终交易完结都会有各类费用会产生,而日后在美养房的费用更是不能忽略。

应准备多少头期款?
房屋成交价的20%起跳 (实际情况依买家能力、还款能力评估、购买房型而有所变动,而外国买家的头期款较高)

1买房子时,买方应支付的相关作业费用 (即Closing Cost,一次性费用,以加州为例):

款项费用
过户公证费 (Escrow fee)约$600-1250 (按房价比率收费)
房屋检查费 (Home inspection fee)约$200-$500 (按房屋大小收费)
文件公证费 (Notary fee)约$70-200
邮费 (Messenger service)约$50-$100
一年房屋保险费 (Hazard insurance)约$600-1500 (按房屋大小收费)
产权保险费 (Title insurance)约$400-800 (按贷款额比例收费,现金买家不用)
银行贷款相关费用 (Bank charge)银行评估费、信用报告费、贷款申请费等 (现金买家不用)
房屋鉴价费(Appraisal fee)约$300-$400
登记费 (Recording fee)约$100
经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)
转户费 (Transaction coordinator)
其他
HOW MUCH?
以上这些相关费用大约为成交房价的1%左右。(※各家机构的实际费用各有所异,请以实际情况为准)

2买房子时,买方办贷款时的可能费用 (一次性费用,现金买家不用看):

款项费用
手续费 (Loan Origination Fee)约1%贷款额
点数(Discount Point)一点是1%贷款额,1点可降低利率0.25%
房屋估价费 (Appraisal Fee)视房价有所变动,约$200-$500
信用报告费 (Credit Report)约$20-$50
处理费 (Processing Fee)约$200-$500
纳税服务费 (Tax Service Fee)约$50-$100
洪水证明费 (Flood Certificate)约$10-$20
审批费 (Underwriting Fee)约$200-$500
文件准备费 (Document Preparation)约200-$500
贷款保险费 (Mortgage Insurance Fee)主要会出现在当买家头款低于20%时
其他
HOW MUCH?
这部分变化就较大了,需视贷款金额高低、贷款方式与各家贷款机构而有所变动。如果你像要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏!

3买到房子后,每月/每年要支付的费用(长期费用):

  1. 贷款
  2. 地产税
  3. 房屋保险
  4. HOA
  5. 每月水电费用
  6. 其他
在美养房费用有多大?
为有意在美置产的朋友整理出在美国买到房子后,每月/每年所需支付的常态费用。
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买房步骤1:选择地产经纪人(Agent)

在美国,买家与卖家双方主要是透过自己的房地产经纪人去代为接触沟通,买家将自己的意见与要求委托给经纪人,经纪人则负责为买家找寻适合房产对象,并忠于买家要求,代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。

提醒你?
地产经纪人应是持有州政府颁发的经纪人执照。

1找地产经纪人的好处:

能为买家协商最佳条件与价格,并确保买家利益。
可针对买家需求,从美国经纪人内部共享房源系统(MLS)中筛选出适合买家的对象,并设置Email自动通知买家,不仅所有房源信息最新最充足,找房也将更有效率。(买家在网络上寻找的房源信息多为二手,存在滞后性)。
为买家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等。
房屋买卖是个严密复杂的过程,为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责,从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案,并与卖家经纪人谈判,协助买主融资贷款等步骤,可替买家省下许多时间精力。
买屋过程会牵涉到许多外部专家,如房屋检查员、贷款公司等。好的经纪人会有一群使用过且值得信赖的供应商网络和专员人员名单供买家参考选择 。

2经纪人,Agent V.S. Broker?

Broker经纪公司Agent经纪人
证照领的是Real Estate Broker License领的是Real Estate Salesperson License
定义
  • 可开业房屋经销公司行号并雇用其有执照的经纪人(agent)。
  • 有些Broker打的招牌是知名连锁企业,如Century 21,但实际上是独立公司。
  • 代表买方或卖方处理房屋买卖的销售员。
  • 可自行开业独立作业,也可能是为某Broker处理买卖,但他自己不可雇用其他agent。
小贴士:
Agent又可再分为以下三种角色,通常在合约上都要注明agent是扮演以下何种角色。
  • Buyer’s Agent:代理买家买房子
  • Sub-Agent:代理卖家卖房子
  • Dual-Agent:同时代理买家与卖家,买卖同一栋房屋

3经纪人佣金 (Commission)?

房屋买卖佣金通常是以房屋成交价的%计算,法律并未明文规定经纪人佣金应由哪一方负责(大部分是由卖家付),对于%也未严格规定 (基本上约2-6%不等)。实际情况请以各家经纪人的说明协商为准。

4寻找经纪人时可询问以下问题

  • 是否提供其他地产公司的房屋 (Multiple Listing Service)?
  • 佣金如何计算?由买方或卖方支付?
  • 当你看好房屋时,问经纪人是否同时也代表卖方?
  • 是否同时代表Escrow company兼办Closing业务?

5买新房是否需要经纪人?

很多人会认为直接向建商买新房不需要经纪人,直接走到新建案的招待中心下定即可。这一点就视买家如何看待,基本上招待中心里的人员就是卖家的经纪人,他们当然是尽力推销房子,若买家没有经纪人,自己对应注意的利弊事项又不熟悉,就很可能会傻傻下订。此外,成交后原本应支付给买家经纪人的佣金也不会退还给买家(有些买家可能会跟经纪人协商佣金对拆)。

小贴士:无论买家去看新房时是否有经纪人陪同或是否已选定经纪人,建议买家应先告知建商你有经纪人(如填数据时),以免日后建商不接受你后来找的经纪人,而你也得不到任何从经纪人所提供的帮助。

买房步骤2:取得银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)

欲贷款买房者,在美国开始看房子前,一定要先拿到一份贷款预先批准信 (Pre-Approval)。获得贷款预批意味贷款人已审核过买家信用和财务状况,且买家借此也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额,经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。

提醒!
当看到中意的房子并想出价时 (Step 3),则需将这份Pre-Approval连同出价合同一并提出给卖家,以证明买家正规性,以及买家是已准备好且能立即行动,有助提高出价被接受的机率。(简单说,若无这份贷款预先批准信,卖家是不太愿意理你的)
现金买家呢?
现金买家虽不用提出Pre-Approval,但经纪人也会请现金买家填写一份买主经济状况信息表(Financial Information Sheet),上面会有买家基本信息、工作单位、年收入、负债、存款证明等财务信息,在Step 3出价时会需要一并提出。

1关于取得银行贷款预先批准信:

  • 此步骤可与Step 1 顺序相互对换。买家可先自行找寻银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请;或者也可请经纪人协助办理。
  • 进行Pre-Approval申请时,若发现自己信用分数出错,可即时提出修正,及早发现及早更正才能确保自己后续贷款申请时能更顺利快速且取得较低利率。
  • 买家可接触数间贷款机构做咨询,以作为后续合作申请贷款时参考使用。建议若要多家比较时,应于短时间内完成,引免因多次调查信用而引响信用分数。
  • 买家最终申请贷款的贷款机构无须与当初申请Pre-Approval为同一间,因此买家仍可以持续找寻自己满意的贷款机构(如利率较佳、费用较低等)。

2Pre-Qualification贷款资格预审 ≠ Pre-Approval贷款预先批准信

Pre-Qualification贷款资格预审Pre-Approval贷款预先批准信
正式程度仅贷款机构非正式的资格预审正式的贷款资格预审
数据不用准备任何文件,可直接透过电话与专员进行口头咨询预审,快速估算大约借款额度,但并未确实调查申请人信用需提出相关数据并填写买主经济状况表会调查申请人信用状况。贷款机构在综合评估后,才会核发一份书面conditional commitment,即贷款预先批准信
效力效力不大在日后出价时有参考效力

3如何申请贷款预先批准信?

买家可向各银行、信用合作社(Credit Union)或Mortgage Broker等贷款机构询问申请。申请的文件通常24-48 hrs内可拿到,此文件效力约为60-90天 (实际状况视贷款机构而定)。

  • 填写买主经济状况表
  • 提供相关财务文件 (如工资单、两年W2、近3个月银行存款证明等)
贷款核发比例?
大部分贷款机构允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费,如还贷款本金(Principal)、利息(Interest)、房地产税(Real Estate Tax)、屋主保险(Home Owner Insurance)。贷款机构也会考虑家庭其它债务,如车贷(Car Loan)、学贷(College Tuition Loan)、信用卡欠款(Credit Card Debt)等,这些债务加上住房花费不能超过月收入36%。(实际状况视贷款机构而定)。

4如何提高信用分数?

影响信用分数的因素比重
还款情况(Past Payment Performance)35%
信用卡使用(Credit Utilization)30%
信用历史(Credit History)15%
信用种类(Types of Credit in Use)10%
信用查找(Inquiries)10%

由上表可知,还款情况比重最大,因此只要有按时交水电费、信用卡等各种帐单,信用分数就不会差。若夫妻其中一方无信用分数,贷款时将会以低于620分来算,因此建议及早把一些帐单转到无信用分数的一方,或为对方办张信用卡(或副卡),尽早累积信用分数。
信用分数累积方式可参考此篇:

美国信用卡新手指南
详谈如何在美国创建信用记录与提高信用分数。
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无SSN、无信用者申办信用卡方式可参考这里:

无SSN信用卡申请指南
详谈无SSN的信用卡申请种类、信用卡推荐。
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控制刷卡学问大!
在决定看房买房的前2至3个月请减少信用卡刷卡量与刷卡金额(甚至暂停最好),因为信用卡消费也属于负债一部分,也是会影响到贷款金额的,千万别小看!

取得贷款预先批准信后,是否保证未来一定贷的到款?
不一定。因为买家财务状况与条件会不断变动,因此贷款机构在决定是否批准贷款前,会再次确认贷款人的状况、欲购买房子的状况与条件(房屋鉴价、产权检查等),一切合乎标准后才会批准最终贷款。

买房步骤3:开始看房子 (House Hunting)

这个步骤也是整个买房过程中最重要的一环(贷款也是),相信大家都听过地产经纪人说「Location、Location、Location」!在找寻合适满意房子时,先问问自己以下几点来了解自己的真正需求,将有助更快找到中意的房子。

1确定自己购屋的目的

  • 自住:唯一原则「自己喜欢才买,买下来不会后悔」。应谨慎考察房产现有状况,包括社区、环境、学区、环境、交通等,毕竟是要长住的。
  • 投资:应讲究未来升值,尽可能选择一个性价比高、投资成本小、发展前景好且便于出租的房产。

2预算

诚实评估自身财务状况与限度,并参考所取得的贷款预先批准信(Pre-Approval)来了解自己的购屋能力(贷款上限),同时并考量下列几点开销。

  • 头期款(Down payment)
  • 成交费用(Closing cost),请参考前方说明
  • 贷款手续费用,请参考前方说明
  • 装修、家具添购
  • 日后房贷与养房费用,请参考此篇说明

3地点地点地点!锁定购买区域

无论自住或投资,地理位置是买房首要考虑因素,好的地点居住品质佳、安全、便利、学区好等,未来升值空间也更高。因此别忘了在能力所及范围内,尽量选择好区下手。以下针对地点又能细分为下列几项考量:

学区
若有学龄小孩,学区将是主要考量,好学区房子也增值较快,未来要出售也更快。
社区
如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均价等都会影响许多生活层面。到房子现场参观时也别忘逛逛社区周遭环境感受一下,甚至也可跟当地居民聊聊,看他们对该社区的感受。
治安

除了参考犯罪纪录与统计报告,也可观察附近街道整洁度、行人举止、店家外观/防护设施、街头涂鸦与破坏状况来略知一二。建议也在白天与晚上分别去房子周遭绕绕感受。
●想了解南家居住安全排名吗?可参考此篇
●几个可查找房子周遭安全的网站:
─ Spotcrime 输入地址或地区,就会将最近期各类犯罪事件标示在地图上。点击查看
─ Neighborhoodscout 提供非常丰富的美国城市信息,从犯罪率、安全性到学区等信息。点击查看
─ National Sex Offender Public Website 唯一一个以性侵相关案件为主的美国政府官方网站。点击查看

过往与未来

该房过去是否有过不佳传闻(凶杀、灵异、犯罪等)、该区过去是否有过严重地下水污染或重金属污染纪录、该区未来是否会有公众工程即将进行(如购物中心或垃圾场或新高压电塔线路线)等。
●污名屋 Stigmatized Property / Psychologically Impacted Property:
— 灵异现象:鬼屋(Haunted house)
— 自杀谋杀:先前有人在此自杀或曾发生命案
— 犯罪活动:附近为帮派份子聚留之地、毒品交易、性犯罪者居住等
— 债务纠纷:买家担心日后会有债主上门骚扰
— 疾病污染:附近土地或水源受过污染

社区均质性

房价涨跌会受到整个区域的影响,还有附近屋况与房价影响,建议宁可买该区较便宜或至少均价的房子,透过日后适当翻新与周遭昂贵房子来提升自身房屋价值。

生活性能

附近生活机能是否方便(超市、餐厅等),离公众设施(医院、消防局、图书馆、公园、学校等)的远近,是否能满足生活、工作与居住需求等。

4房屋类型

美国住宅房子种类很多元,以下3种是最普遍的买屋选择:

House / Single Family Detached (独立屋)
普遍占地较大,家家户户各自独立,自己管自己的房子草地。
●某些地区无须缴HOA;但现在新开发的社区几乎都会收HOA,用于维护社区的公用设施和花草树木。
Town House (联排屋)
与独立房类似,但与邻居共用墙壁,前后院通常较小。
●部分社区会收HOA。
Condo (康斗公寓)
类似联排屋,墙连着墙,无前后院,大部分康斗社区有公共设施。
●几乎都有收HOA。
小贴士:若中意的房子有HOA,在办理贷款时,HOA也可能会影响贷款额度。

5新房子或旧房子

新房旧房各有好处,新建案在建材与设计部分可客制(当然也要加钱),旧房虽然非全新(flip或装修过除外),但价格也较便宜。建议想买房的朋友可看看HGTV频道,里面节目都会教人如何装修或留意辨识房屋问题,毕竟很多房子问题是表面看不到的(如管线、地基等)。

6空间格局 (甚至风水)

房间数量、卫浴设备、偏好一层楼还是上下楼层、是否靠马路、是否宁静、通风采光、房屋坐向、风水等。

小贴士:针对风水也别太矫枉过正,毕竟这里是美国,西方人喜爱的居家格局常常一不小心就犯了传统华人风水大忌,太过坚持反而也会让自己错过好房子。

7请亲自看房

网络看跟现场看绝对不同,来到现场也可顺道了解周边环境,是否安静、是否通风、采光、邻居型态、安全观感等都是要到现场才能体会的,尽责的经纪人也能在参观时为你指出应留意的部分。

提醒!
也别忘了早晚各看一次房,白天跟晚上看的感觉可是不同的。此外,上市的房产在周末常会有Open house活动,买家可去走走看看。

几房源网站分享:
除了透过地产经纪人为你找房,也有很多在线房源网站可让买家可自行搜索浏览对象,且都会针对该房子整理出相关信息(房子基本信息、历史房价、学区、地区等)。
Zillow
Realtor.com
Trulia

买房步骤4:出价协商(Make an Offer/ Negotiation)

小贴士:好房子人人要,卖家同时间收到好几个出价是很正常的事,但如何让自己脱颖而出顺利成交不仅与出价金额相关,也考验着经纪人的交涉功力。
  • 与经纪人一同讨论并填写「购房合约Purchase Agreement (Make Offer)」。
    ─ 里面包含:出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数、其他附加条件等细节。
    ─ 买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。
  • 买家决定出价金与支付订金 (约为出价的2-3%,建议与经纪人共同讨论估价)。
  • 卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer);买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价,直至双方共同可接受的条件为止。同时出现多位买家时也会出现上述情况。
提醒!
此份出价合约具法律效力,除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等),否则不能撤回。买家只要签字,就代表要按照上面的出价付款。
如何出价大学问!
讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行,并以书面形式完成议价动作。

1价格

出价绝对是卖家的首要考量,建议与经纪人一同讨论并分析周边房价去做决定。某些情况下,买家甚至会需要提出比起价更高的价格。

小贴士:通常在市场上较久的房屋,谈价空间较大。

2现金

卖家仍是较偏好现金买家,除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速,更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。

小贴士:基本上现金买家拿到房子的机率较大,因没有贷款不确定性,过户天数也较短,比贷款买家更具优势。

3贷款预先批准信与资金证明

虽然说贷款预先批准信并无法100%保证买家能正式取得贷款,但仍代表买家已经过财务审核。买家也可提出相关证明辅佐,如稳定工作收入、低负债、拥有足够资金等财务证明。

4较高的头期款

对贷款银行而言风险较小,代表贷款也较易通过。

5较少的附加条件 (Contingency)

对最常见的附加条件有三种:Loan、Appraisal、Inspections,这三项非买家主观意愿的情况下,可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金。

提醒:附加条款是保障买家的方式,较少附加条款也意味买家需承担较大风险,因此请务必与经纪人讨论。
在加州,买家一般有17天反悔期。买家需在这段时间内进行Home Inspection,拿到验房报告后,买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉,看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了,买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。

如何提升出价竞争力?
●例如将17天检查天数缩短,可让卖家及早确认成交可能。
●有些买家会在出价钱就先做房屋检查(Inspection),然后在出价上就不会有房屋检查的附加条件,也让出价较具竞争力。
─ 但也有可能出价仍未被接受,而白花了房屋检查费。
─ 也有买家不取消房屋检查附加条件,但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。
在17天内,贷款银行会针对房屋做鉴价,确保价格合乎市值,最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多,买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。
签合约后,买家需在规定的21天内成功贷款出来,这一环节最重要,但变量也最大,建议买家提前准备好相关材料。
●若贷款保护期内无法申请到贷款,可选择另间贷款银行,或直接取消交易拿回全额订金。
●若超过贷款保护期,有些买家会与卖家协调再延长时间;卖家也有可能会要求买家Remove Contingency来保障交易(也意味订金不能取回了);或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。
减少对卖家的要求,如Closing assistance、Home warranty、Appliances等。或尽可能配合卖家希望的时程与条件,提供卖家便利,例如当卖家急脱手时,可尽量缩短整体作业时间、将Closing Date提前;或是有些卖家希望卖掉后能先以出租方式继续住在屋内一段时间再搬走。
买家权益:合约中的房屋检查、鉴价与贷款Contingency是保护买家的条款,买家需在规定天数内进行房屋检查、鉴价与通过贷款申请的动作,若在这段期间发生任何差错(如贷款办不下来、房屋检查问题过多、买家变心等),买家都能无条件取消此次交易并把放在Escrow的订金完好如初的全数领回。

6感性部分

有些卖家对房子或许有很深情感,因此会希望未来主人也能一样爱这间房子;或卖家是否喜欢这位买家、或有能触动卖家的点。

7好的经纪人

经纪人的房源掌握度、与卖家经纪人的关系、地区熟悉度、议价力等都有关系。有些经纪人甚至还能在房子上未公开前就先带买家去参观,省去跟其他买家竞争;或帮助买家拟定更适合的出价策略等。

买房步骤5:签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司(Escrow)

当出价被接受并签订购屋合同后,买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow),并开始后续的买房步骤6 ~10 (贷款、过户、检查报告等),直至一切手续皆合法完成后,Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。

几项重点:
  • 买家需遵守协议的付款日期;卖方则须确保房屋完整性与交屋日期,并通过买家安排的房屋检查。
  • 签约后若因故反悔或无法成交,订金有可能全部没收,除非购屋合同列有附带条件(Contingency)。
  • 一般而言,贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起,至少需要30至45天。现金买家则较快,约7至20天可完成(资金皆已在美国时)。

什么是Escrow?

第三方公证托管公司,为不受买方或卖方影响的中立公司。其基本涵义是债务人/出让人/承诺人将书面文件、契据、钱款、证券等交给独立第三方(Escrow)保管。当约定条件成就时或法律事件发生时,由该第三方(Escrow)将其保管的书面文件、契据、钱款、证券等交给债权人/受让人/受诺人。或约定条件未成就时,则会将保管之物返回给债务人/出让人/承诺人。

Escrow的重要性:
  • 可确保买卖双方的利益都得到最大限度的保障。
  • 可确保房地产中的两个重要环节:产权是否干净 & 交易资金是否安全,因此买家无须担心付钱却拿不到房子,卖家也无须担心房子过户后却拿不到钱的风险。
一定要经过Escrow吗?
美国并非所有州的房产买卖都须经过Escrow,在加州则是必须经过Escrow的。

买房步骤6:房屋检查 (Home Inspection)

小贴士:房屋检查为合约中的Contingency之一。以加州为例,买方可在签约后17天内因任何房屋检查问题无条件退出合约并取回订金。
  1. 由买家聘请合格房屋检查公司针对房屋的地基、屋顶、结构、设施、水电器等大小魔鬼细节进行全面检查,并于完成后提供房屋检查报告。
  2. 买家可针对检查报告中的任何问题与卖家进行协商,如要求卖家进行维修或补贴费用等方式。卖家有权不修,同样买家也有权可以不买。
  3. 经纪人会根据房屋检查报告结果,于有效期间内为买家撰写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)给卖家经纪人,并与卖家谈判。
  4. 当买卖家双方针对维修事项达成协议后,房屋检查的附加条款就会随之取消。
  5. 购买银行没收法拍屋,基本上合约会写明按现状出售(Sold as is),代表房屋检查问题银行概不负责。
  6. 房屋检查费用由买家支付,费用视房屋大小作计价,建议这笔不要太省,以免让自己权益受损。
  7. 建议与检查员一起从头走到尾,有任何疑惑随时提出,并请检查员建议处理方式。

买房步骤7:取得贷款、房屋估价与购买房屋保险(Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)

小贴士:取得贷款申请为合约Contingency,贷款买家在签约后17天内进行正式的贷款申请,在买家递交贷款申请后,贷款银行会进行房屋鉴价,确保该房产是否符合市价并决定核贷金额。若期间内因故无法取得贷款或买家变故,都可无条件取消合约并取回全数订金。
  • 若房屋估价没问题且贷款批准,贷款银行会将所有贷款文件送进Escrow给买家签名,签完名后再送回贷款银行审核,确认无误后就会进行放款动作。
  • 加州法律规定买房时必须购买火险、责任险等房屋保险(Home Insurance),可与车贷绑一起较便宜。若是贷款买房,贷款银行会要求买家在过户前购买房屋保险。
2018房屋保险选购指南
带领各位一起了解房屋保险、政策、理赔范围、注意事项与如何降低保费等房屋保险大小事。
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1填写贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)

  • 贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
  • 房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
  • 贷款人情况(Borrower Information)
  • 工作情况(Employment Information)
  • 月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
  • 财产与欠债(Assets and Liabilities)
  • 房地产交易细节(Details of Transaction)

2申请贷款准备数据

  • 头期款资金证明
  • 30天之内的工资单
  • 两年的W-2
  • 最近三个月的银行清单
  • 其他可供贷款银行分析买家是否具备还款能力的数据

3房产有HOA时,办贷款需额外准备的文件

Condo Questionnaire、Master Insurance、Condo Budget

  • 这些文件会影响到贷款会不会过和贷款金额高低,例如若整个社区出租比例过高就有可能过不了。
  • 在加州可由贷款银行直接跟HOA要,或由买家经纪人去跟HOA要。
  • 费用由买家支付。

4锁定利率

当买家送出贷款申请表格后,买家可选择锁利率(Rate Lock-In),若买家预计未来利率会上涨,就可以先将目前利率锁住。

提醒!
利率锁定期有15天、30天、45天、60天或更长,锁定时间越长短也会影响贷款金额。通常是在过户前30天内锁定,并建议比close escrow的时间晚较保险,以免过程出包而延误时间。

5贷款种类

贷款种类百百种,可大约分成两种基本类型:

浮动利率
(Adjustable Rate Mortgage, ARM)
固定利率
(Fixed Rate Mortgage)
定义初始利率比固定利率低,但往后利率会随指数(Index)浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。
●例如:7ARM、还款时间30年,代表前7年利率不变,往后每年根据市场情况浮动调整。
利率固定不动
风险短期而言,浮动利率比固定利率来的低,但长远角度风险也是较高的。较低
适合适合中短期投资者或持房年限短的买家。适合打算长期持有房产,长期风险承担力较低、追求稳健的买家
小贴士:选择贷款时,应考量打算在这房子住多久(持有多久)、多久付完贷款等因素,并与贷款专员详细咨询。

6影响贷款利率的因素

W-2,并在同间公司工作连续2年以上。
信用分数在750分以上是最好的。
如现金存款、其他房产等。
如其它贷款或信用卡债等(如学贷等)。
年数越低利率越好 (贷款年数越长,银行风险越高)。
通常浮动利率好过固定利率,固定利率贷款的风险在银行。
自住利率好过投资或商用房。
新买房利率好过重新贷款。
通常独立房的利率会比Town house与Condo较低。
头期款高好过头期款低。
买点数也能降低利率。

7如何还贷更省钱

提前清偿本金 & 重新贷款 (Re-Finance)

虽然较长的贷款期(如30年)可使每月还款金额较低,但也意味着贷款者要付更多利息。透过提前清偿本金与重新贷款,可以让贷款人更早付清房贷。

  • 最普遍的房贷付款方式是Amortization Schedule(分摊还款),贷款者每月支付固定金额,但每月的利率与本金比例会不断改变。起初大部分月费是支付利息,随着利息比例减少,本金比例则慢慢增加。
    → 每月月费不变,越早付本金,意味着未来利息就越少,也有助提早还完款。
  • 若目前利率更低,或买家打算缩短还款年限也可将利率压低,同时也节省利息开支。

8办贷款的相关费用 (一次性费用)

款项费用
手续费 (Loan Origination Fee)约1%贷款额
点数(Discount Point)一点是1%贷款额,1点可降低利率0.25%
房屋估价费(Appraisal Fee)视房价有所变动,约$200-$500
信用报告费(Credit Report)约$20-$50
处理费(Processing Fee)约$200-$500
纳税服务费(Tax Service Fee)约$50-$100
洪水证明费(Flood Certificate)约$10-$20
审批费(Underwriting Fee)约$200-$500
文件准备费(Document Preparation)约200-$500
贷款保险费(Mortgage Insurance Fee)主要会出现在当买家头款低于20%时
其他
HOW MUCH?
这部分变化就较大了,需视贷款金额高低、贷款方式与各家贷款机构而有所变动。如果你像要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏!

买房步骤8:产权过户调查 (Prior to Closing, Ownership Inspection)

在签署购房合同约两周后,美国专业产权过户机构会进行过户调查,调查卖家产权是否清晰,确认没有问题后会出具产权过户档。

小贴士:透过专业机构把关,买家无须担心一房两卖或产权不清晰等情况。

1产权保险

  • 保障买家,确保产权干净,也保障产权若出现问题后的赔偿,包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。
  • 包含伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误失职、前房主欠缴地税、产权上无效贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等。
  • 通常卖家会为买家购买产权保险,保险费用以房产成交价为保险额,以确保卖方无违法并保障买家。
  • 买家若有贷款,贷款银行通常会要求买家加保贷款产权保险(Title Insurance, Lender’s Policy),以保障贷款银行,费用由买家负担。

2过户前要注意的事项

加州规定卖家需提供关于房子的一些报告,如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、含铅涂料报告、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告。
走到这里,买家应该都已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查,且无任何异议了。此时买家则须签署取消附加条款,如此一来此交易才更加确认。
加州房地产交易手续中,规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告,如需杀除白蚁,将根据买卖合约签订的条款进行。
在Close Escrow完成过户前,由经纪人陪同对房屋内外作最后检查,确认维修项目和白蚁项目如约完成。

3买家应支付的Closing Cost (一次性,以加州为例):

款项费用
过户公证费 (Escrow fee)约$600-$1250(按房价比率收费)
房屋检查费 (Home inspection fee)约$200-$500(按房屋大小收费)
文件公证费 (Notary fee)约$70-$200
邮费 (Messenger service)约$50-$100
一年房屋保险费 (Hazard insurance)约$600-$1500(按房屋大小收费)
产权保险费 (Title insurance)约$400-$800(按贷款额比例收费,现金买家不用)
银行贷款相关费用(Bank charge)银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金买家不用)
房屋鉴价费(Appraisal fee)约$300-$400
登记费 (Recording fee)约$100
经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)
转户费 (Transaction coordinator)
其他
HOW MUCH?
以上这些相关费用大约为成交房价的1%左右。(※各家机构的实际费用各有所异,请以实际情况为准)

买房步骤9:过户交屋(Close Escrow)

完成贷款申请后,买家需在过户结束日前,将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow,同时产权公司也会完成房屋产权移转手续并在政府County完成登记。待收到产权过户确认后,恭喜你!这间房子是你的啰!

买房步骤10:入住(Move In)

过户完成后,依合约规定时间取得钥匙,完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电瓦斯、电话等相关服务变更屋主数据。

补充:法拍屋

法拍屋出现原因:
若屋主拖欠房贷3至6个月后,就会收到贷款银行(债权人)寄来的欠款通知(Notice of Default,简称NOD),并在当地政府机关做纪录公开,法拍进程就开始了(Foreclosure),亦即债权人透过出售或收回房产权,来追回屋主积欠贷款的过程。

除了一般最常见房屋交易,法拍屋也是许多买家有兴趣的(特别是投资客),而法拍屋又细分为几个不同形式与购买方式,说明如下。

1Pre-Foreclosure (宽限期的法拍屋)

首先第一阶段,屋主须在各州法律允许的宽限期(Grace Period)内设法还清拖欠贷款。此宽限期一般有三个月,此阶段叫做Pre-Foreclosure。屋主只要在预订的Foreclosure拍卖前付清欠款,就可取消Pre-Foreclosure状况。

2Short Sale (亏本出售的法拍屋)

在宽限期后,屋主仍无法继续支付房贷,在与贷款银行协商后,贷款银行同意屋主以低于贷款金额的价格出售,把贷款还清。或是屋主欠银行的贷款金额大于房子目前的市场价格时也是Short Sale。

  • 屋况通常会比Foreclosure好些。
  • 购屋合约与成交金额需经由贷款银行同意批准才行,并非屋主说了算。
  • 最漫长的销售形式,Short Sale过程至少3至6个月起跳,有的甚至需要1年。
    ─ 为了吸引买家报价,其挂牌价通常远低于市价。
    ─ 买家出价后可能需等上数月才会听到贷款银行的回复,结果可能是同意购屋金额,也有可能要求更高出价,也有可能房子直接收回变成REO。
    ─ 银行也有可能会将地段好的房子先暂时出租,待市场变好再拿出来销售。
  • 缺点是过程垄长缓慢,优点是买家有可能赚到便宜。

3Foreclosure (拍卖中的法拍屋)

在宽限期终了阶段,若银行不同意Short Sale,或屋主找不到买家、实在付不出贷款时,贷款银行就会把房产以公开拍卖方式(Public Auction)出售给第三方。

  • 风险最大,无法进房参观,也无法事先做Home Inspection、No Hazard Report、No Preliminary Title Report、No Title Insurance。最有可能遇到极差屋况,从收到欠款通知到法院拍卖的过程垄长,而房子都要被法拍了,因此屋主通常也不在乎屋况,部份屋主甚至会恶意破坏房子。
  • 买家需拿银行本票到拍卖现场参加竞投,不能贷款,需于得标后立即付款。
  • 须当心是否有其他欠款(新屋主须付清后才能再转卖)、原屋主可能还住在里面(依法律请走前屋主也很花时间)等问题。
  • 很多投资客都会购买这类法拍屋再自行翻修(Flip),再高价转售赚取价差。

4REO (Real Estate Owned,银行持有的法拍屋)

当债权银行将房子进行Foreclosure拍卖,但拍卖中没人买,于是债权银行将房子收回来(取得产权),再放到公开市场转卖。

  • REO的挂牌价通常会高于Short Sale 与Foreclosure的卖价。
  • 此时屋主(产权卖方)是银行(贷款银行),买家可直接与债权人议价(就跟买一般房子一样)。
  • 一般而言,贷款银行会确保产权的完整性。
  • 银行此时的动作会比Short Sale快很多,整个交易过程所需时间和一般买卖差不多。
购买各类法拍屋前应该做的事:
  • 尽可能考察房屋真实信息。
  • 须留意房屋是否有欠付费用、罚金、税金、违章建筑等,否则只要完成产权转让,与房屋有关的所有债务也会自动转到新屋主名下。
  • 每周二美国政府官方网站上都会发布法拍屋的消息,上面会有房屋具体信息。
  • 可先上各地政府网站查找房屋的违规查找等数据。

补充:买房过程中会接触的专业人士/机构

持有州政府颁发的经纪人执照。负责为买家找寻适合房产对象,并忠于买家的要求,代替买家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。
持有州政府颁发的经纪人执照。负责为卖家找寻买家,并忠于卖家要求,代替卖家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。一般情况下,卖方主要直接和自己的经纪人交流,并不直接接触其他人士。
属于独立第三方,持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师由买家雇佣,主要是在步骤6时负责检查土地与房屋建筑的各项设施是否符合政府规定。
属于独立第三方,持有州政府颁发的房地产估价师执照。房地产估价师由买家或贷款银行雇佣,主要是在步骤7时负责客观评估房屋价值,而贷款银行的最终实际贷款金额将会依据房地产估价师的评估价值与销售价格中较小的一个。
负责调查贷款申请人的财务与信用状况,并提供购房贷款。
美国主要有三大信用调查公司,会从信用卡公司、贷款部门等相关机构搜集每个人的借贷还款等行为纪录,并给予一个信用分数。办理贷款时,贷款银行会调查申请人的信用状况,用以评判申请人的还债意愿,并决定贷款金额等相关条件。
隶属国家或州政府部门管辖,拥有资金监管执照,其资金流动受政府严格监管。第三方公证托管公司在买卖房地产时可确保交易资金的安全,并保障买卖双方的权益,若不幸房屋产权出现问题,也可避免买方卷入无止境纷争中。
负责处理产权相关问题的第三方中立机构,保障该房产的产权无任何纠纷,通常卖家会为欲出售之房产投保产权保险,提供给买家做担保。
步骤7中,买家需为房地产投保火险等意外事故保险。
由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责,买家(新的房主)会收到有自己姓名的地契(Deed)。
部分买家可能在购屋时会需要律师来协助处理资金、帐户、产权等法律相关事务,或是当买家在交易过程中无法亲临现场签署文件时,就会需要律师代为签字;或是协助处理相关交易纠纷。
负责税务方面的咨询并提供报税服务。

常见问题

在美国买房可以移民?
不可以。
没有绿卡可以在美国买房吗?有绿卡者买房和没绿卡者买房有区别吗?
美国房产是全球开放的,无论是否为美国公民、有无绿卡,任何人都能买。有无绿卡在买房环节与流程上也无差别。
美国房产税有多高?是每年都要交吗?
屋主每年都要缴房产税。美国各州的房产税及税率各有所异,基本上是在1%到3%间。
如何将购房资金导入美国?
要根据国家法规进行资金出境。若以个人名义汇款会受到外汇管制的限制,无法将资金整笔一次导出,需要分批汇款,因此需要更多时间,早作准备。

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