从12月1日开始，出售给房地美或房利美的 refinance 项目（占了70%的贷款）都将被征收0.5%的「不利市场费」（adverse market refinance fee），这意味着未来办理 refinance 的费用有可能会变高。以下给大家详细解释「不利市场费」的影响到底有多大。
Q: 什么是「不利市场费」？
联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，简称FHFA）将从12月1日开始，向那些把 refinance 贷款项目卖给房地美或房利美的贷款公司征收一笔另外的「不利市场费」。收取费用的原因是为了补贴由政府资助的房地美和房利美在疫情期间的额外支出。
Q: 贷款公司会如何把这笔费用转嫁给消费者？
FHFA 其实是直接向贷款公司征收这笔新增费用，不过大概率贷款公司会把这笔费用转嫁给消费者来承担。不同的贷款公司征收的方式可能不同，比如有的公司可能会把这笔费用加进过户费里，而有的公司可能会提高贷款利率。
不利市场费的费率为0.5%，因此每10万美元的贷款，贷款方需要额外支付500美元。如果转嫁到消费者身上的话，大约消费者的贷款费用会提高0.125%，也就是说，原本2.875%的贷款利率可能会调涨至3%。
Q: 谁可以豁免这笔新增费用？
●贷款金额低于$125,000的贷款
●贷款人收入低于地区平均收入的80%
●通过 Fannie Mae’s Home Ready 或 Freddie Mac’s Home Possible 这两个贷款项目办理的 refinance
●政府支持的贷款项目：FHA、VA、USDA 贷款
●巨额贷款（Jumbo Mortgages）：普通地区高于51万美元的贷款，高房价地区高于76万美元的贷款。
●贷款方属于 Direct Lender 或者 Portfolio Lender
💡【小贴士】不是所有的贷款项目都要被征收新增的不利市场费的。如果想避免掉这笔费用，消费者可以找 Direct Lender 或者 Portfolio Lender 贷款。不过要注意的是，通常 Porfolio Lender 会要求较高的首付，而且他们的客户大多都曾有过破产记录，或者是没有固定收入的自雇者。
那还要不要办 refinance 了？
虽然出现了新增费用，但消费者还是要好好计算是不是 refinance 仍然可以省钱，毕竟现在真的是难得的低利率。
如果想判断 refinance 到底值不值，消费者现在就可以开始咨询贷款公司问问利率。通常专家建议，如果 refinance 之后的利率比当前的利率降低了一个百分点，那么办理 refinance 就是值得的，而且贷款总金额越大，省下的钱也就越多。
另外，过户费也要考虑，通常占到贷款总金额的2%至5%。
【举个例子】 一个20万美元的贷款，3%的过户费相当于6000美元。如果加上新增的0.5%不利市场费，那么过户费就是7000美元。
假设一个贷款人当前持有的利率是4%，并且还剩下15年的贷款要还。如果他们继续选择15年的 refinance，利率是3%，那么将省下 $10,678.16。
在第一种情况下，即不办理 refinance 维持4%的利率，那么总贷款费用为$266,287.65。
在第二种情况下，即办理 refinance 并且支付过户费和不利市场费，那么总贷款费用为$255,609.39，还省下了$10,678.16。这就意味着即使有不利市场费，但是 refinance 还是值得的。
最后建议大家，最直观判断 refinance 值不值得的方式就是向贷款公司要 Loan Estimates，一张表格就能清楚看到能省多少钱，以及适不适合自己。
