在疫情期间，美国超过一半的屋主房屋净值实现了两位数的增长。根据 CoreLogic 最新的房屋净值报告，在2020年第四季度，美国有62%的房产揹负着房贷，其中16.2%房产的房屋净值上涨，这部分上涨的总金额大约是1.5兆美元。
尽管全美大趋势房价在上涨，但还是有一些地区落后，导致落后地区卖房难且办理 refinance 和房屋净值套现也更难。
接下来就一起看看全美各地房地产市场的情况 ⬇️
美国南部和东北部面临更大的财务问题
根据 Attom Data Solutions 最近的报告，在2021年第一季度，美国部分地区经济受到重创，比如出现房贷“溺水”（房贷比房屋实际价值还高）、房屋法拍、工资比“养房”的费用还低。受影响的主要地区是佛罗里达州、伊利诺伊州、新泽西州、康涅狄格州以及北卡罗来纳州。
出现这样的地区差异性主要与房屋估值以及当地收入有关。美国东北部房价自2012年至今上涨缓慢会是一个原因。南部和中西部房屋法拍率高主要是因为，当地收入低、资金来源的资源少，因此屋主一旦失业或者面临巨额医疗支出就还不起房贷了。
在全美经济受影响最严重的地区，一半以上屋主在房屋上的支出超过当地平均薪资的30%；房屋每月支出主要包括房贷月供、房屋保险和地产税。专家建议，屋主在房屋上每月的支出应少于收入的30%。
房价贬值付不起房贷怎么办？
目前美国大多数地区的房市火热，根据 CoreLogic 数据，2020年美国屋主的平均房屋净值增长了$26,000。房屋净值涨幅最大的地区有加州、爱达荷州和华盛顿州，而北达科他州、爱荷华州、俄克拉荷马州的房屋净值涨幅最小，平均每年仅上涨$9,000。
但是，仍然有一些地区房市深陷泥潭中。如果付不起房贷，建议在房屋净值还有10%时卖房，这样至少还能支付一些过户费（closing costs），以及一些逾期未还的贷款。
假如房屋净值已经为负，那应该怎么处理？
1. 申请贷款宽限（Forbearance）
对于那些受疫情影响的屋主，若暂时还不起贷款，可以申请至高18个月的贷款宽限，即暂停18个月还贷。如果你的房贷是由房地美或房利美支持，那么申请宽限的截止日是6月30日；70%的屋主都有申请资格。如果你的房贷不属于房地美或房利美，可以问问你的贷款公司，一般还有其它途径可以获得贷款宽限。
想要申请贷款宽限的屋主需要首先联系贷款公司签署相关协议。一般来说不需要特别的材料来证明个人财务困难，只需要简单描述是受到疫情影响即可。
2. 办理房屋重贷（Refinance）
如果你的房屋净值已经为负，那么办理 refinance 几乎是不可能的，但是，联邦政府有两个项目可以帮助房贷“溺水”的屋主办理 refinance：Fannie Mae High LTV (loan-to-value) Refinance Option 以及 Freddie Mac Enhanced Relief Refinance。
通过这两个项目办理 refinance，屋主可以办理月供、降低利息，或者可以从调整利率贷款转换成固定利率贷款。
目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
3. 贷款修改计划（Loan Modification）
屋主若失业、收入降低，或者贷款宽限期快到期则或许可以向贷款公司申请贷款修改计划。通过贷款修改计划，屋主可以延长贷款期限（从而降低月供）、降低贷款金额或利率，有时候贷款公司也会合并一些新的变化。
不像 refinance 需要支付大笔手续费，modifications 是免费的，但是整个流程会更长。
4. 考虑亏本短售（short sale）
如果你不能 refinance 或靠卖房盈利，同时你面临着房屋法拍，那么你可以考虑赔本短售房屋。房屋短售指的是，你的贷款公司同意你将房屋低于你所欠贷款金额的价格销售。贷款公司之所以同意房屋短售是为了避免一系列房屋法拍的麻烦。而对于屋主来说，采取房屋短售而不是法拍可以保全个人信用记录不受影响。
不过，在屋主决定短售房屋之前，需要考虑的是自己会在这个房屋里住多久，毕竟可能只是当前房市对屋主不利而已。房地产专家表示，美国大多数地区房屋目前都出现供不应求的情况，所以现在不是成为“买家”的好时机，所以在卖房之前一定要有长远的规划。
【总结】
当屋主面临房贷压力、还不上贷款时，应当尽快和贷款公司联系寻找解办法，但是很多人因为房贷压力反而拖着不去和贷款公司联系。其实，和贷款公司共同讨论解决方案是缓解压力的最佳方案喔～
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