谁说全美房地产大热?其实还是几家欢喜几家愁!哪些地区房屋贬值严重?遇到房屋贬值该怎么办?

约一个月前
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时事新闻
 

在疫情期间,美国超过一半的屋主房屋净值实现了两位数的增长。根据 CoreLogic 最新的房屋净值报告,在2020年第四季度,美国有62%的房产揹负着房贷,其中16.2%房产的房屋净值上涨,这部分上涨的总金额大约是1.5兆美元。

尽管全美大趋势房价在上涨,但还是有一些地区落后,导致落后地区卖房难且办理 refinance 和房屋净值套现也更难。

接下来就一起看看全美各地房地产市场的情况 ⬇️

美国南部和东北部面临更大的财务问题

根据 Attom Data Solutions 最近的报告,在2021年第一季度,美国部分地区经济受到重创,比如出现房贷“溺水”(房贷比房屋实际价值还高)、房屋法拍、工资比“养房”的费用还低。受影响的主要地区是佛罗里达州、伊利诺伊州、新泽西州、康涅狄格州以及北卡罗来纳州

出现这样的地区差异性主要与房屋估值以及当地收入有关。美国东北部房价自2012年至今上涨缓慢会是一个原因。南部和中西部房屋法拍率高主要是因为,当地收入低、资金来源的资源少,因此屋主一旦失业或者面临巨额医疗支出就还不起房贷了。

在全美经济受影响最严重的地区,一半以上屋主在房屋上的支出超过当地平均薪资的30%;房屋每月支出主要包括房贷月供、房屋保险和地产税。专家建议,屋主在房屋上每月的支出应少于收入的30%。

房价贬值付不起房贷怎么办?

目前美国大多数地区的房市火热,根据 CoreLogic 数据,2020年美国屋主的平均房屋净值增长了$26,000。房屋净值涨幅最大的地区有加州、爱达荷州和华盛顿州,而北达科他州、爱荷华州、俄克拉荷马州的房屋净值涨幅最小,平均每年仅上涨$9,000。

但是,仍然有一些地区房市深陷泥潭中。如果付不起房贷,建议在房屋净值还有10%时卖房,这样至少还能支付一些过户费(closing costs),以及一些逾期未还的贷款。

假如房屋净值已经为负,那应该怎么处理?

1. 申请贷款宽限(Forbearance)

对于那些受疫情影响的屋主,若暂时还不起贷款,可以申请至高18个月的贷款宽限,即暂停18个月还贷。如果你的房贷是由房地美或房利美支持,那么申请宽限的截止日是6月30日;70%的屋主都有申请资格。如果你的房贷不属于房地美或房利美,可以问问你的贷款公司,一般还有其它途径可以获得贷款宽限。

想要申请贷款宽限的屋主需要首先联系贷款公司签署相关协议。一般来说不需要特别的材料来证明个人财务困难,只需要简单描述是受到疫情影响即可。

2. 办理房屋重贷(Refinance)

如果你的房屋净值已经为负,那么办理 refinance 几乎是不可能的,但是,联邦政府有两个项目可以帮助房贷“溺水”的屋主办理 refinance:Fannie Mae High LTV (loan-to-value) Refinance Option 以及 Freddie Mac Enhanced Relief Refinance。

通过这两个项目办理 refinance,屋主可以办理月供、降低利息,或者可以从调整利率贷款转换成固定利率贷款。

目前房屋贷款利率仍然位于历史低位,对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息,已经贷款买房的可以趁机做 refinance,如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

3. 贷款修改计划(Loan Modification)

屋主若失业、收入降低,或者贷款宽限期快到期则或许可以向贷款公司申请贷款修改计划。通过贷款修改计划,屋主可以延长贷款期限(从而降低月供)、降低贷款金额或利率,有时候贷款公司也会合并一些新的变化。

不像 refinance 需要支付大笔手续费,modifications 是免费的,但是整个流程会更长。

4. 考虑亏本短售(short sale)

如果你不能 refinance 或靠卖房盈利,同时你面临着房屋法拍,那么你可以考虑赔本短售房屋。房屋短售指的是,你的贷款公司同意你将房屋低于你所欠贷款金额的价格销售。贷款公司之所以同意房屋短售是为了避免一系列房屋法拍的麻烦。而对于屋主来说,采取房屋短售而不是法拍可以保全个人信用记录不受影响。

不过,在屋主决定短售房屋之前,需要考虑的是自己会在这个房屋里住多久,毕竟可能只是当前房市对屋主不利而已。房地产专家表示,美国大多数地区房屋目前都出现供不应求的情况,所以现在不是成为“买家”的好时机,所以在卖房之前一定要有长远的规划。

【总结】

当屋主面临房贷压力、还不上贷款时,应当尽快和贷款公司联系寻找解办法,但是很多人因为房贷压力反而拖着不去和贷款公司联系。其实,和贷款公司共同讨论解决方案是缓解压力的最佳方案喔~

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*以上各家贷款公司针对不同地区(Zip Code)能给出的利率 Offer 皆有不同,不一定所有地区都适用。

来源:Forbes

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