Alissa Resnick 和 Brett Banhazl 夫妇在2020年底大选之后开始了看房之旅，他们打算买房买在德州奥斯汀。经历了两次出价失败之后，他们开始感到紧张。30岁的 Resnick 表示，「我们在短短两个月看着房价不断上涨，我们很担心如果我们不赶紧买到房子，之后价格太高就买不起了。」
奥斯汀的房地产市场竞争非常激烈，很多加州和纽约州这种房价较高地区的买家都开始进军德州房地产市场了，而且他们给出的还是全款现金 offer。另外，很多投资人也紧盯着德州这块宝地，打算买房作出租屋从而获利。夫妇们很快就意识到了，如果想要拼过这些人，他们得给出些好处，比如免掉房屋估值（appraisal waiver）。
Resnick 是科技行业的高级产品经理，他表示，一套出价正常的房子通常都会收到超过20个 offer，所以他们的房产经纪告诉他们，想要提高个人竞争力，就得免掉房屋估值，毕竟屋主也不希望最后估值太低，买家拿着估值报价来砍价。
其实不仅仅是奥斯汀房市如此激烈，整个美国的买家都面临这样的问题，很多买家不得不免掉至少一项买家保护条款（contingency）以提高个人 offer 的竞争力。当然免除 contingency 是有代价的，有一些买家之后可能为此额外支出数千美元。
买家正在不遗余力提高个人竞争力
根据 Redfin 对数千个在2020年7月至2021年2月开出的 offer 的研究，买家脱颖而出的关键是现金全款买房。分析师表示，现金全款买房可以让买家在「出价之战」的胜率提高4倍。
Zillow 在对数百位房产经纪进行调查后，同样证实了现金全款买房的优势。41%的房产经纪表示，现金全款买房是最有效拿下房子的办法。
当然，现金全款买房的买家还是比较少的，大多数需要贷款的买家会选择免掉一些 contingency 来提高竞争力。一名 Zillow 房产经纪表示，80%的买家今年的 offer 都没有附加任何 contingency。
根据 Redfin，在2020年9月至2021年2月期间，18%成功的 offer 都免掉了房屋估值这一项保护条款，较前年提高了6%。房屋估值豁免可以让买家在实际估值比出价低的情况下，不会丢掉这个 deal。
Redfin 还报告，13%成功的 offer 还免掉了房屋检查的保护条款，较去年提高了7%。房屋检查豁免让买家不用在房屋检查报告不良时，撤销掉 offer 或者陷入和卖家的谈判。
免掉买家保护条款（contingency）是有代价的
在免掉买家保护条款中，风险最小的就是免除卖房条款（home-sale contingency）。这个条款给予了需要通过卖房来买房的买家更多的资金周转时间。
免掉其它保护条款则是有风险的，就比如免掉房屋估值条款，因为目前房市上，不少房子的报价比实际价值高出了10%至15%。如果买家选择豁免该条款，就要做好亏掉差价的心理准备。而且这也会导致买家首付的比例变小，可能会面临更高的贷款利率，以及需要缴纳房贷保险。
房地产专家还表示，有的保护条款是绝对不能免掉的，比如产权条款（title contingency），因为在部分地区这是法律要求的。产权调查可以得知是谁实际拥有一套房子，以及是否有任何人在该房产上有留置权。
如何不冒险但又能提高买房竞争力？
免掉一至两个保护条款并不是唯一可以在买房时取胜的方法，比如买家也可以选择给出更宽松的整个过户流程（timeline），毕竟有些卖家自己在卖掉房子后，也要时间去买新房子。
买家也可以选择帮卖家支付过户手续费（closing costs）、税费以及提早交定金来增加个人优势。
对于那些想要免掉房屋检查条款的买家，建议在给 offer 前提前进行个小型的房屋检查，这样不仅让自己安心，也能省掉一些钱。另外，也可以选择缩短房屋检查的时间，不过这种方式得找到一个比较厉害的房屋检查人员，即能在较短的时间完成房子的检查。
最后，建议买家在选择免掉一些保护条款之前，都要和房产经纪进行讨论，比起选择全国性的大型房贷公司，更建议找当地的贷款公司，因为更了解当地市场的情况，比如更能对房屋进行估值。文章开头提到的夫妇就是找的当地的贷款公司，最后他们通过免掉了房屋估值保护条款买到了房子，但在买完之后进行估值也没有差太多钱。
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来源: MarketWatch
