你也想过买第二套房投资吗?是否值得、有何利弊、启动资金从哪来,答案都给你准备好了!

约一个月前
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时事新闻
 

不少美国人都有买第二套房,理由其实很简单,投资赚钱或者留给自己和家人度假用。

本篇文章就将帮你捋一捋有必要买第二套房吗?优缺点是什么?买第二套房有什么要求?买第二套房的资金从哪里来?

有必要买第二套房吗?

买第二套房的用途一般有两种:度假屋、出租屋。

如果用作度假屋并且自住的话,那么好处自然是给自己和家人有个放松的地方,同时房贷利息可以用于抵税。另外,州税和地税也可以抵税,抵税的上限是1万美元,不过你只能通过枚举扣除额的方式来抵税。

⚠️ 注意:如果你既想抵税又想把房屋短租的话,那么你要么需要在这房子里住上14天,要么你需要住满用于出租天数的10%天(哪个时间算出来更长,以更长的时间为准)。

如果用作出租屋,IRS 会将房屋定义为投资房产。出租屋赚得的租金属于被动收入,可以用于抵税,以抵消房东的相关成本费用。

⚠️ 注意:出租屋和主要住所、度假屋的抵税方法是不同的。例如,出租屋的话可以选择折旧房产,从租金收入中扣除出租屋的相关支出以降低应税金额。

可抵税的出租屋相关支出包括:广告费、清洁费、维护费、保险费、房贷利息、管理费、水电费。

购买第二套房的优缺点有哪些?

优点

● 可以当作投资。比如赚取租金作为被动收入,或者等房屋升值之后卖出,赚取利润。

● 抵税。如果你同时给自住房和第二套度假屋支付房贷利息和地税的话,那么通过枚举扣除的方式也许可以抵不少税。投资屋也同样有很多税收抵免。

● 简化度假计划。假如你每年度假的目的地都一样的话,买一套度假屋,那么以后就不用再花时间安排度假计划了。

● 提前安排好退休生活。如果你知道自己退休后想去拿,那么提早买第二套房,可以让自己未来更快过渡到退休生活。

缺点

● 投资有风险。投资第二套房时一定要提前确保个人财务状况能保住第二套房的产权,毕竟租房市场和房屋销售市场都有不景气的时候。

● 担负额外开销。如果你的第二套房是以贷款的方式购买,那么就有房贷压力,另外还需要担负很多额外开销,比如维修费、地税、保险费。

● 需遵守房屋用途规则。贷款公司、当地的法律以及业主协会(HOA)对房屋的使用可能有相关规定,比如限制房屋出租的频率以及出租的天数。

● 个人闲钱可能变少。正如前文所提,第二套房涉及维护费等其它费用,这可能会让屋主的闲钱更少。

我打算通过贷款买第二套房,有什么特别要求?

如果你打算通过房屋贷款买第二套房,那么相比自住房,第二套房的房贷利率以及办理条件会更严格。

如果你第二套房用作度假屋,那么如果你首付不足15%时,房贷利率会高出0.25%。如果第二套房是投资屋,那么房贷利率通常在2.125%至4.125%甚至更高。首付付的越多,房贷利率会越低。

以下为房利美和房地美对于第二套房贷款的基本要求:

*** 资金储备(cash reserves)指的是,你需要提前在银行帐户中准备足能支付未来几个月所涉及的相关费用:月供、本金、保险、地税等。

我打算全款买第二套房,有哪些贷款项目?

1. 房屋净值贷款

房屋净值贷款(home equity loan)或者房屋净值信贷额度(home equity line of credit,简称 HELOC)允许让你至高借贷到房屋净值的80%。该贷款项目是以你第一套房为抵押,不会影响你第一套房的房贷利率(适合于自住房已经 refinance 过的屋主,或者自住房房贷利率本来就比较低的屋主),但是房屋净值贷款的利率会稍微高一些。

💡 同场加映 >>>按此阅读《Home Equity Loan 和 HELOC 有什么不同?我适合哪一种?》

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2. cash-out refinance

如果你原本的自住房的房贷利率较高,原本就有 refinance 的打算,那么你可以选择 cash-out refinance,在降低原本房贷利率的同时,还能提现。

举个例子,假如你还欠你的房贷10万美元,你的房屋价值有50万美元,那么你有40万美元的净值,这时你可以通过 cash-out refinance 再贷40万,其中30万美元提现。

💡 同场加映 >>>按此阅读《一样都是从房产拿钱出来,Home Equity Loan 和 Cash-Out Refinance 有什么不同?》

今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息,已经贷款买房的可以趁机做 refinance,如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司

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来源:Credible.com

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