加州新宅地保护法(Homestead Protection)上路,给予屋主更多资产保护,破产也不怕房屋被没收!

约 2 个月前
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时事新闻
 

从今年1月1日起,加州新法 AB1855 给予屋主更多在房屋净值资产上的保护(homestead protection),该法案可以让屋主在破产中免受债权人的影响而完全失去房产。

新的宅地保护法(homestead protection)规定加州屋主可获得最低$300,000、最高$600,000免受债权人的追讨的额度。之前法案所规定的宅地豁免金额(homestead exemption)为单身$75,000,夫妻$100,000,老年人和残疾人$175,000。

新法的宅地豁免金额的下限是基于各个县 single-family homes 的年平均房价中位数来设置,从2022年开始,该下限金额将会基于加州消费者物价指数(Consumer Price Index)进行通货膨胀调整。

洛杉矶县和橙县由于房价贵,所以宅地豁免金的上限为$600,000,而河滨县为$400,000,圣贝纳迪诺县为$340,000。

宅地豁免金额法案的出台是为了保护屋主自住房免受经济冲击。在债务人申请 Chapter 7 破产法之后,法院将会安排一个破产受托人进行资产清算,评估哪些资产可以用来偿还债权人。

举个例子,假设债务人在洛杉矶有一套价值100万美元的房屋,他的抵押留置权(mortgage lien)为40万美元,房屋净值为60万美元,只要该屋主能在申请破产之前先申请 homestead exemption,那么就能保护他的房屋免受债权人的清算。

尔湾的一位破产律师表示,在「可变现权益」之下还有很多细分的数额要纳入计算,比如合理的市场价值与6%至8%的销售成本的差额,可能拖欠的资本利得税,抵押留置权与宅地豁免金额差额。

举个例子,假设债务人在橙县有一套房产价值120万美元,债务人有70万的房屋净值。另外还有,7%的房屋销售成本,即$84,000、$50,000的资本利得税,50万美元的抵押留置权和60万美元的宅地豁免上限金额,那么所有加起来为$1,234,000。在这样的情况下,债务人的房屋净值是受到保护的,并不会被强迫变卖房产。

基于上面同样的例子,但假设债务人的抵押留置权只有25万美元而不是50万,那么,他的房屋净值就超过了宅地豁免金的保护范围($84,000的房屋销售成本+$50,000的资本利得税+25万美元留置权+60万美元宅地豁免金),即120万美元减去$984,000,等于$216,000。在这个情况下,破产受托人可能会卖掉屋主的房子,把$216,000的差额还给债权人,而屋主拥有的60万宅地豁免金需要用于买新的房子,且必须在六个月的时限内完成。

有些贷款公司是愿意给刚刚破产的屋主开个新的房贷的。假设刚刚那位被迫卖掉120万美元的屋主从破产受托人那里拿到了60万美元的豁免金,他想再买一套90万美元的房子,如果他除了破产之外,其它信用记录都看起来不错的话,那么贷款公司还是会愿意批准他的新贷款的。

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来源:USA News Site

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