拜登上台后，房地产市场、房贷利率会有什么变化？要做好什么心理准备？

拜登政府对于住房政策的侧重点是可担负性（affordability）和可得性（accessability）。

目前拜登政府提案给第一次买房者提供$15,000的税收抵免（tax credits），对租房者给予更多的财政补贴，以及致力于更公平的住房政策。当然，相关的提案都首先需要通过国会的批准，所以这些“愿景”都暂时无法保证。

一些专家认为，拜登执政后将促进更多中产阶级买房，而这也意味着房贷利率将会上升。不过，面对疫情期间史低的房贷利率，未来房贷利率上升本是必然的。

拜登执政后，房贷利率会有什么变化？

通常来说，总统都支持低利率，因为这样能刺激民众购房，提振经济。当然，总统也喜欢低利率，因为这样就能减少国债的利息。在 FY2020，9月30日结束的财年，纳税人付了5220亿美元在国债利息上。

值得一提的是，利率并不是由总统决定的，也不是美联储，而是由市场决定的。目前利率这么低的主要原因就是新冠疫情，太多的不确定性以及经济的萧条使利率维持在低点。

在疫苗出现后，利率将开始走高。最近 Pfizer 和 Moderna 的疫苗利好消息就使利率有所上升了。不过只要经济还处在康复阶段，利率基本就会一直维持在3%左右。

Refinance 的不利市场费会有变化吗？

联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，简称FHFA）从2020年12月1日开始，向那些把 refinance 贷款项目卖给房地美或房利美的贷款公司征收一笔另外的「不利市场费」。收取费用的原因是为了补贴由政府资助的房地美和房利美在疫情期间的额外支出。

这笔不利市场的费率为0.5%，除非拜登政府决定扼杀掉这项收费计划，否则传统的房屋贷款以及 refinance 的房贷利率都将上升。

尽管征收0.5%的不利市场费，但今年利率仍然是保持在低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。

拜登：初次购房者可享有$15,000税收抵免

拜登提议，初次购房者将享有$15,000税收抵免（tax credits）。该提案将促进更多年轻人、少数族裔，以及原本买房存在困难者都有机会进军房地产市场，同时将带动房市的繁荣。不过该提案能不能通过，目前还不能保证，还需要经过国会的决策。

除了购房的税收福利，拜登还提出计划给租房者也提供 tax credits，这将让房租与水电费控制在租房者家庭总收入的30%。该提案是为了保护租房者免于承担过高的租金，给予他们更多日常消费的预算。

拜登会给美联储带来什么影响？

美联储的理事会（Board of Governors）由7人构成，在拜登的执政期间，他可以替换掉5个席位，也可以提名一个新的美联储主席，替换掉现在的主席鲍威尔（Jerome Powell）。

美联储虽然不能控制房贷利率，但是他可以极大地影响利率。在疫情期间，美联储的低利率政策以及买入抵押贷款支持的证券是压低利率的主要方法之一。

根据当前的政策立场，可以预期美联储至少在2021年也会保持低利率，包括房贷利率。根据目前的情况，拜登政府应该不会改变美联储当前的政策方针。

拜登会给房地美、房利美带来什么影响？

房利美和房地美（Fannie Mae and Freddie Mac）在2008年由政府接管，新的政府将面临如何处理这两个机构的问题。川普政府之前一直建议将它们私有化，这个问题将在接下来的最高法院会议上进行讨论。

不过，房利美和房地美私有化几乎是不太可能：

原因1: 房利美和房地美各自有持有巨额的资产，从2008年以来，它们就是摇钱树一般的存在，向政府导出了1100亿美元，抵消了年度赤字。

原因2: 另外，如果对房利美和房地美进行调整，可能会导致房贷利率上升整整一个百分点。

【总结】

房贷利率是由经济影响，而不是总统，所以在疫情结束之前，房贷利率将继续维持在降低点。

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