房市持续升温，全美近三分之一屋主晋升「净值富翁」抓住机会变现净值

最近房市的升温意味着屋主们无形中积攒了好多房屋净值！

根据 ATTOM Data Solutions 的数据，第三季度全美有28.3%的房产被认为是「净值富翁 equity-rich」，换成数字的话，大约有1670万套房。（Equity rich 指的是贷款价值比低于50%）。

白白赚了这么多净值，想申请房屋净值贷款好好利用一下，需要注意些什么？怎么才能将其价值最大化呢？

注意：房屋净值贷款可能越来越不好办理了

利率低、净值高成了很多屋主想要办理房屋净值贷款（home euqity loan）或房屋净值信贷额度（home equity line of credit，简称 HELOC）的原因。然而，房屋净值贷款越来越不好办理了，很多贷款公司甚至暂停了这项业务。

在疫情期间高失业率的前提下，很多贷款公司都想规避风险，因为他们能预料到未来可能会有很多违约行为。另外，在金融危机之后，很多 HELOC 因为房价暴跌被彻底注销，所以现在办理贷款要做好不好办理的心理准备。

使用房屋净值的方式有哪些？

使用房屋净值的方式主要有三种：HELOC，home equity loans 和 cash-out refinances。

HELOC 和 home equity loans 的还贷方式与原贷款不同，会有另一份还贷账单。Cash-out refinances 的贷款账单会和房贷账单出现一起。

【HELOC】类似信用卡，申请之后将获得信用额度，通常这个额度持续10年，在这10年间可以按需求使用这个额度，欠多少还多少，还了钱之后额度就会恢复到最初。不过，一旦到达了信用额度的年限，将不能再每个月使用这笔钱，之后你就需要按月还贷。

【Home Equity Loan】的借款人可以一次性拿到全额的贷款金额，之后每个月还款一定的金额（本金 + 利息）。

【Cash-out refinances】要求新贷款的金额要大于现有贷款的金额，以便将房屋净值转换为现金。

每个方式能贷到净值都不同，另外其它影响贷款多少的因素还包括：未还款房贷和所持有的房屋净值。

怎么办理？

大多数贷款公司现在都推荐使用 cash-out refinances 来获取房屋净值，因为最近利率很低，所以你如果提高贷款金额以获取现金，每个月的月供可能也会比以前低。

【注意1】今年因为疫情贷款公司都有大量业务积压，所以申请过程可能会相当漫长，所以尽量提前准备好申请材料以加快办理速度。

【注意2】从12月1日起，Federal Housing Finance Agency 将会对 refinance 金额高于 $125,000 征收0.5%的费用，很多贷款公司已经将这笔费用涵盖进申请费里了，所以你可能现在申请到的利率会比预期更高一些。

办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司，找到对你来说最划算的贷款方

Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。