听说法拍屋大潮要来了?如何购买法拍屋?流程是怎么样的?

19 天前
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时事新闻
 

Zillow 上挂出的房源并不是唯一的买房类型,计划买房者也可以考虑购买法拍屋,法拍屋通常价格更低,但是这类房源并不是那么容易可以接触到,同时还涉及竞价以及不同的房屋购买过程。

为什么房子会被法拍?

通常被拍卖的房屋都是因为其屋主遇到了一些财务上的问题,比如房屋被 foreclosure,屋主欠缴地税等等。近几年房屋被 foreclosure 的比率越来越低,主要是因为强劲的经济以及蓬勃的就业市场。但最近由于失业率的飙升,很可能会迎来房屋 foreclosure 的浪潮。

房屋拍卖的流程是怎么样的?

房屋拍卖会通常有两种形式,一种是公开竞标,一种是秘密竞价(盲拍)。公开竞价就是知道其他出价人的给出的价格,而盲拍就是不知道其他人的竞价。

公开竞标:知道其他出价人给出的价格,通常每一轮竞价都比前一轮高,直到没有更高的出价为止,或者是时间到了为止。公开竞标可以在网上举行,也可以在线下举行。在参加公开竞标前,出价人需要交一笔押金(deposit)。

盲拍:不知道其他出价人给出的价格,在参与拍卖前,出价人同样要交一笔押金,同时在密封的信封内放入出价,最终最高出价者拍到房屋。盲拍一般都是在专门的拍卖大厅,法院或者市政厅举行。

参与拍卖的人都需要进行身份审核,同时证明他们有对任何法律实体的所有权(例如有限公司或者控股公司)。

💡小贴士:拍卖会的过程会有点混乱,因为通常会有很多拍卖同时进行,并且每个房产都会有好几个竞价者。另外,根据每个州或地方法律的不同,拍卖流程都会有所不同。

在决定参与房屋拍卖会前,需要注意以下几点:

1. 了解购买法拍屋的好处与风险

购买拍卖屋最主要的好处就是能够以低于市场价的价格买到房子。但是,购买拍卖屋也存在很多风险,例如以下:

• 可能没办法对房屋进行专业的检查,这意味着你可能在买到房子之后发现比如房产结构问题,房屋内部遭到损坏,以及产权问题等意外事件。

• 必须全额现金购买,贷款资金是不被接受的。

• 你需要自己担负起方方面面的房产调查责任,包括调查产权问题和未偿还的留置权。

• 你必须在许多司法管辖区补缴税款。如果该拍卖屋是协会的房屋,则您可能需要支付未付的HOA费用。

• 最重要的是,如果你对房屋拍卖没有经验或者没有做足拍卖屋的功课,那么你可能会多花「冤枉钱」。

2. 去哪里找法拍屋?

• 当地报纸

• 法拍屋集合网,比如 Auction.com

• 县法院等一些公共场所

3. 咨询相关专家

在参加拍卖会之前可以提前咨询房产经纪,了解拍卖屋的市场价,以及大概售价是多少。你的房产经纪可能还有机会帮你争取到参观拍卖屋的机会。需要注意的是,一般拍卖会当天是不能参观拍卖屋的。

另外也可以咨询房地产律师,了解拍卖会的一些规章制度。律师可以帮你对产权进行调查,确保当你中标时,拍到手的房屋没有留置权或其它产权问题。

4. 现金竞拍

几乎所有的拍卖会都是不能通过信贷购买的,所以在竞拍之前应当准备足够多的现金(cashier’s checks),之后和拍卖商注册拿到竞拍的号码牌。

如果你成功拍下房屋,你通常需要在24小时之内完成各种手续材料,并且付款。你准备的Cashier’s checks 或其它现金若高于拍卖价格的话,多余的费用会在2至6周内退还。

5. 获得房产的所有权

如果你中标了,根据拍卖的情况和适用的法律,你可能会也可能不会在同一天拿到房屋的所有权。这是因为你拍下的 foreclosed 房屋可能仍被原屋主(拖欠贷款的贷款人)占有,你必须等到贷款方拿回财产和所有权之后,才能把该房子转给你。

值得注意的是,在某些州,因为拖欠地产税而房子遭拍卖的违约屋主,在一定的时间内是允许赎回自己被拍卖掉的房产的。不过该违约屋主需要在政府的监管下赎回房产。

违约屋主需要在注销期限(cancellation period)里偿还其拖欠的税款,该期限可以长达一年。所以,当你拍下的房屋之后被违约屋主在注销期到期前赎回,那么你将拿到全额退款。

💡小贴士:如果你有足够的经验,能够做足功课,并且能承受相应的风险,那么购买拍卖屋可能是非常划算的投资。这也是为什么拍卖会现场上来的很多都是很有经验的地产投资商,他们都计划通过拍卖屋来获利。

另外一种风险较小且划算的投资房产方式就是购买短售屋(short sale),这类房产通常都附带审核权,担保契约,房屋在过户之前会解决好留置权和税款问题,对于购房者而言会更加省心。

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来源:BankRate

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