川普 vs. 拜登:谁当选能带来更低的房贷利率?

26 天前
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时事新闻
 

【本文编译自 BankRate 之评论分析】

总统大选的日字越来越近了,那么是川普还是拜登可以带来更低的房贷利率,或者说是性价比更高的房地产?大家如果有关注大选就一定会发现,两方的竞选团队其实都各执一词,各自强调自己的候选人比对手对房地产更有利。然而,从历史的角度来看,华尔街的分析确实是正确的,那就是,「过去的成绩并不能保证未来的结果。」

持续的不一致性

根据总统竞选的历年情况,过去执政的成绩是否会保持下去是不可判断的。相反地,每一个竞选周期都是单独且特殊的,不管最后是哪一方赢得大选,我们都无法预知未来会怎么样。当然,经济学家、证券分析师或者任何旁观者都不会同意这样的说法,他们会通过展示各自的预测模型来证明他们所选择的候选人的优势。一些人的预测可能是正确的,但其实并不是因为他们独到的见解,只不过是巧合下的产物。

房贷利率由政府决定吗?

目前美国的房贷利率并不由政府和美联储决定。房贷利率是住房抵押贷款证券(Mortgage-Backed Security, MBS)价格变动的副产品,而 MBS 是一种在二级市场上买卖的复杂金融产品。

尽管美国政府和美联储并不直接决定利率,但是他们是可以影响利率高低的。当联邦债务增加时,这意味着美国政府需要向全球金融投资者借入更多资金。这种借贷产生了对投资者资金的额外需求,可能使利率上升。 如果政府还清债务,那么对投资者资金的需求就下降了。

那美联储呢?

美联储的情况则有所不同,它被设计成独立于政治进程,不受任何总统的指挥。 尽管美联储不决定房贷利率,但它具有相当大的能力来影响总体经济以及房地产利率水平,包括可以通过直接影响选定抵押产品的方式来参与经济。

例如,美联储可以直接影响某些可调整利率抵押贷款(ARM)和房屋净值信贷额度(HELOCs)。 此类金融产品通常具有最优惠利率以及可上升或下降的可调整利率。 最优惠利率通常比联邦储备基金的利率高出3个百分点,而联邦储备基金的利率正是由美联储设置的。

另一个美联储直接影响经济的例子是:今年3月,美联储宣布将购买价值高达2000亿美元的住房抵押贷款证券(MBS)。虽然2000亿美元看起来是一笔相当大的数目,但相比约16万亿美元的美国居民房贷市场来看,这笔资金仅占极小的一部分。

房贷利率在大选前后的变化如何?

每年大选都在11月举行,房地美整理了从1972年开始,每年大选前后(10月和12月)房贷利率的情况以及变化。

根据该图表,我们可以得出以下几个结论:

1972到2016年的12次大选中,房贷利率共有6次在大选后上涨,6次在大选后下降。总统里根第一次大选后,利率几乎上涨了1个百分点(+1.00%),之后第二次大选则下降了近1个百分点(-0.95%)。总统奥马巴和小布什在第二次大选后利率几乎没有变化,分别是-0.03%和+0.03%。同样的,1972年总统尼克松大选后利率仅上升了0.02%。

两党在赢得大选后都有出现利率上升和下降的情况。共和党6次赢得大选中共有5次出现利率上升,民主党在6次赢得大选中共有4次出现利率下降。但是,利率的变化基本都在0.02%和0.03%之间,可以说没有任何实际意义。

值得高兴的是,10月的房贷利率从1984年开始到2016年呈逐年下降趋势,1984年10月的房贷利率是14.13%,而2016年是3.47%。根据房地美2020年9月10日这一周的报告,平均房贷利率再次达到历史新低,仅有2.86%。

为什么总统大选不能带来房贷利率的大变动?

如果总统大选会影响房贷利率,那么这会直接影响到选民的投票动机。贷款方会选择提高贷款利率的候选人,贷款人会支持降低利率的候选人。其实房贷利率不可控性反而是一件好事。房贷利率基本上是交由市场来决定,而现阶段,市场都更倾向于低利率。

最后值得一提的是,美联储在9月16日宣布会将利率维持在近零水平,并承诺称,很有可能会维持三年,以此来避免大幅度通货膨胀,同时有助于经济从疫情中复苏。其实,在党派和政治之外,已经有很多证据都侧面暗示着低利率还是会继续保持。

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来源:BankRate

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