浮动利率 (ARM) 和固定利率 (Fixed) 怎么选?短期在美国贷款买房必看!

约一个月前
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在美国贷款买房,有两种基本的房贷类型:固定利率贷款(fixed-rate mortgage)和浮动利率贷款(adjustable-rate mortgage,简称 ARM)。固定利率贷款,即在整个贷款周期内的利率都不会改变。最常见的就是30年固定利率贷款,也就是说,在整个30年期间,利率都是相同的。浮动利率贷款(ARM),即锁定贷款前几年的利率不变,之后每年根据市场情况进行调整,可能升高也可能降低。

浮动利率(ARM)是怎么操作的?

浮动利率(ARM)顾名思义利率是变化的,但初始利率一般可以锁定几年不变。根据不同的贷款方,初始利率的时期(锁定期)可长可短,常见的是 7/1 ARM 和 5/1 ARM。

举个例子,在 5/1 ARM 的前提下,屋主申请30年浮动利率贷款,那么前5年的利率是锁定的,剩下几年的利率随每年市场情况进行调整。

每家贷款方给出的 ARM 利率不同,通常情况下是,锁定期的时间越短,贷款方给的利率越低。当然,如果能在一开始就锁定到特别低的利率,大家一般就希望锁定期能更长一点。

不管选择5年还是7年锁定期的 ARM,大家需要了解的是,现在的利率已经达到了史低!所以,现在应该是能锁定到相当低的利率的。

浮动利率(ARM)锁定期之后的利率每年是怎么调整的?

正如前面所说,浮动利率会有几年固定利率的锁定期,那到期之后利率如何调整?

主要有2个参考因素:index 和 margin。

ARM 利率主要参考的 index 是伦敦银行同业拆借利率(London Interbank Offered Rate,简写LIBOR),或者是11th District cost of funds index(COFI)。

如果你分别搜索这两个 index 查看利率的涨幅趋势,那么你就可以大概了解到未来浮动利率的走势情况。

那具体怎么计算的呢?举个例子,假设你申请了5/1 ARM,其中 index 是 3%,margin 是 2%,那么你的锁定期固定利率就是5%(index+margin)。5年之后,也就是锁定期结束后,假如 index 掉到了1.5%,margin 还是2%,那么接下来这一年的利率为3.5%(1.5%+2%)。

浮动利率(ARM)优点和缺点

优点:

• 如果利率下降,不需要 refinance 就可以减少月供:如果你选择了固定利率,那么整个贷款周期的利率都是固定的,除非申请 refinance 才可能重新锁定更低的利率。而 ARM 就可以让你在 index 下降的时候,直接享受到至少1年的更低利率。

• ARM 的 APRs 比固定利率更低:ARM 前几年锁定期的利率通常都比固定利率要低,这也就是意味着前几年的账单比固定利率贷款要少。

适合短期计划搬家的人。如果你计划5年内搬家,那么 5/1 ARM 就比较适合你。这样你在前5年可以锁定到更低的利率,而且也不用担心在搬家前出现利率上涨。

缺点:

• 如果利率上涨,你被迫要支付更多的利息:正如前面所说,如果 ARM 锁定期到期后利率下降,那么直接可以享受到更低的利率,但反过来说,如果利率上涨了,你就不得不支付更高的利率,除非申请 refinance,不然也没办法。

• 提前还款罚款(prepayment penalties):如果你想要在 ARM 锁定期结束前提前还完房贷,又或者提前 refinance 重锁更低的利率,那么要注意可能会遭到贷款方的罚款。很多贷款方都会针对这两个情况征收 prepayment penalties 处罚金。如果有这种想法的屋主,建议找没有该项罚款的贷款方。

• 如果你不想那么快搬家,那么 ARM 存在风险:大多数想长期/永久拥有房产的屋主都会选择固定利率贷款,因为这样就不需要担心每个月的账单有所变化,心里比较有数。如果选择 ARM,那么每年利率都在变,你无法猜到接下来30年利率会升到多高,对个人经济的影响都是未知的。

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来源:Business Insider

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