美国30年期固定房贷平均利率一旦能降至3%以下的低利率，可能会吸引更多屋主进行 Refinance。但是，如果想要下杀到这么低的利率水平，一些经济学家认为，需要一些不同寻常的金融力量来调整市场。
国债利率 (Treasury rates) 必须保持在最低水平
由于新冠疫情的流行，十年期的国债利率从2月20日的1.52%跌至3月9日的0.54%。在3月9日之后，该利率一直保持在0.6%的范围内。
十年期国债是判断一个国家经济状况的可靠指标，也是确定房贷利率的关键基准。根据圣路易联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St. Louis）对于银行利率的分析，2019年十年期国债与30年房贷利率之间的平均差距为1.79点。如果美国国债利率和房贷利率之间的差距能保持在去年的水平，那么可以预计，房贷利率则将会跌至2.5%以下。
新的异常现象
然而实际情况却不是这样。随着新冠疫情的发展，美国国债利率和房贷利率之间的差距扩大至2.72点。房贷银行家协会 (Mortgage Bankers Association, MBA) 的首席经济学家 Michael 说：“30年房贷利率与10年期美国国债利率之间的价差异常高。”
那么为什么会有这样大的差距呢？其中一部分原因是，放贷人无法处理那么多的业务。今年年初，房贷利率的下降导致了 Refinance 浪潮。结果是，即使利率为3.5%，贷方仍然陷入了困境。因此，就像零售商不会给热门商品打折一样，放贷人也不会进一步降低房贷利率。
失业率飙升
贫富差距的扩大，是经济恶化时经常发生的情况。全国的失业率从2月份的历史最低点3.5%飙升至5月份的历史最高点14.7%，这导致数百万借款人每月都无法还款。
在2008年的金融危机期间，美国国库的券利率与房贷利率之间的差距飙升至近3个百分点。这样的差距相当惊人，圣地亚哥经济学家、美国银行前首席 Lynn 说：“我认为，这种大利差是由于放贷人在失业率上升的情况下为了规避风险而导致的。”
那么接下来会发生什么呢？分析师表示，如果国债利率能继续保持在较低水平，而贷款公司慢慢消化处理积压的 Refinance 业务，则房贷利率的确可能跌至3%以下。不过 MBA 预测，房贷利率应该还是会保持在3.5%的范围内。
大规模刺激市场
自3月以来，美国政府已经注入3兆美元来刺激经济。目前，市场对美国国债的需求很低，但是这应该不会持续太久。如果只有美国用大量现金来刺激经济，那么之后市面上将会出现许多国债卖家。
但是，欧洲和亚洲也正在实施各自的振兴计划，并且也在积极出售国债，越来越多的主权借款人会争抢同一批投资人。分析师认为，美国一直在向重新开放而努力，如果经济开始显著改善，那么国库券利率可能会反弹升至0.85%，甚至高达1%，房贷利率则会保持在3.25%至3.5%之间。不过未来趋势不好说，比如房贷公司巨头 Fannie 和美国房地产经纪人协会就预测，今年晚些时候，利率将会降至3%以下。
如何保证能顺利融资
请记住，Refinance 并不是免费的，一般来说屋主重办贷款大概需要支付贷款金额2%左右的费用，因此，你需要好好精算一下省下来的钱和已经付出去的钱 + 新贷款支出是否划算。可以用以下几种方法：
• 货比三家：一些贷方现在可以提供低于3%的利率，但是需要你花点耐心去找报价，或是也可以利用在线报价网站一次把多家银行利率收集到手。
• 整理好文档素材：不要让找不到文档之类的事情耽误你申办 Refinance。把你的财务文档，其中包括工资单，银行对帐单，纳税申报表和退休帐户都整理好。
• 要求锁定利率：放贷人通常会讲利率锁定延长30至60天，这代表如果在贷款关闭前，利率上升了，你也不用因此多付费用。不过许多 Refinance 案子都不会在30到60天内完成，所以记得跟贷款经纪沟通好，即使超过时间也可以锁定你的利率。
• 严格保持自己的信用分数：不要迟交该还的贷款，也不要去借新的债务，不要做出任何可能会伤害信用分数的事。贷款公司对借款人的信用历史的审核是特别严格的。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
这些 Refinance 贷款公司不止可以在在线查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
1. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>
2. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>
3. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>
4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>
选择贷款公司时要考虑的因素
• 费用：包含月付款金额，需付多久，利息多少，其他支出费用，有没有提前付清罚款，林林总总的费用加起来哪家给的最优惠。因此贷款方要记得详读一份很重要的文档 — Good Faith Estimate (GFE) ，这是法律上保障贷款方的一项文档，由 Refinance 公司提供，规定 Refinance 公司要按照格式来估算所有贷款会衍生的费用。
• 比价：法律上没有明确规定 Refinance 公司在每个项目可以收多少钱，比如说有的借款方可能在法律费用收比较高，但收比较少申请费；另一家可能整体收取费用比较低，利息确偏高。有了每家 Refinance 公司提供的 good faith estimate (GFE) 就可以用来做一目了然的比价。
• 服务：除了费用之外，服务态度和质量也很重要。哪家公司能在短时间内正确地回答你的问题？尤其是在正式申请到贷款之前，贷款方需要处理很多文档，各方奔走索取搜集数据都非常折磨耐心，如果 Refinance 公司能协助的话会轻松很多。幸好现在透过网络从拿报价到接洽联系都方便很多，有些只要回答一些简单问题，就可以帮你把手续费、房贷利率等等都算好好。
办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利
今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如上图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
来源: BankRate
