湾区房市受疫情冲击，跟去年相比成交量少了一半

加州房地产经纪人协会周二发布的一份报告显示，湾区上月成交的现有单户住宅销售量比去年同期下降了 51.1% ，中位价下降了 2.5%。报告称， 4 月至 5 月，湾区房产销售额下降 6.7% ，房价中位数下降 1.5% 至 96.5 万美元。

该协会副首席经济学家 Jordan Levine 表示， 5 月份是受到新冠肺炎危机首当其冲的时候。在接受报价后到完成销售，整个过程通常需要 30 至 60 天，因此很多 5 月成交的房屋销售是从 4 月份开始签约，当时湾区仍处于严格的居家隔离令之下。

在全加州范围内， 5 月份的销售额与去年同期相比下降了 41％ ， 3 月份和 4 月份与去年同期相比分别下降了 11.5％ 和 30.1％ 。 Levine 表示，这是第一次看到房屋销售连续三个月都下跌两位数。

房屋销售价格下降幅度

比销售更具前瞻性指标的 Pending 房屋数量（即将签订合同的房屋数量），在 4 月至 5 月间全州反弹 67% ，湾区也出现类似反弹。正常情况下，房市大约会在春季达到销售巅峰，然后在夏季进入尾声。但是今年夏季将更像是春夏结合，或是两个春季的结合。考虑到 5 月份销量巨幅下降，房价较去年同期下降约 2.5％ ，而 4 月份下降仅 0.8％ ，似乎也不算什么。

房价下降幅度不大的原因之一是，住房市场的基本问题比金融危机期间少。金融危机是源自于不良抵押贷款承销，但今年大多数失业民众原本是从事服务业，在昂贵的湾区，服务业员工比较倾向租房而不是买房。

在疫情期间，虽然买家数量比较少，但出售房屋更少，造成买家疯狂竞争这些数量不多的出售房屋。而且这段期间湾区禁止看房 (Open House)，只有在线虚拟看房不可行的状况下，才允许一对一看房，但必须先经过预约，并且要遵守严格的社交疏离和防疫规定。在 5 月初之前，除非住户搬出，否则房地产经纪人不能展示房屋。现在只要住户不在场，房地产经纪人就可以带客户看房；但即使开放房屋展示，大多数的人也不愿意让陌生人进入自己家里。

最后，近期超低的房贷利率确实吸引很多买家投入房市。根据报告显示，在湾区各郡中， Solano 的中位价格同比涨幅最大（8.1%），再来是 Marin （7.1%）。 Napa 下跌最多（-7.2%），其次是 San Mateo （-6.6%）。每个月来看， Marin 价格上涨最多（9.9%），其次是 Sonoma （2.6%），下跌最多的则是 Napa （-10.3%）、 Alameda （-7.3%）、和旧金山 （-4.2%）。

换房的需求

由于新冠肺炎疫情，使得在家上班的人数变多了。因此，许多人正在寻找更大的房子。像是有一两个办公室的空间，一个庭院、一个游泳池等等，因为他们花更多时间待在家里。而且每年都有一定数量的人从旧金山搬到 Lafayette、 Moraga 和 Orinda ，因为他们有了孩子，或者到了想要拥有自己的家庭跟小孩的年纪。不过目前从旧金山市搬出的人数已经达到今年跟明年加起来的数量。但这或许也只是季节性趋势，因为通常有孩子的家庭会在学校秋季学期开学前从城市搬到郊区，在旧金山市的家庭也在寻找更大，有办公室和家庭教育空间的房子。

在本月初的一份报告中显示，旧金山比其他本地市场受到居家隔离令的影响更大。尽管 5 月份买房需求显著反弹，但迄今为止，其复苏脚步仍然落后其他郡。湾区各郡中，上个月份签约房屋数与去年同期相比，最高的是 Sonoma（100%），这代表 Sonoma 的状态与去年大致相同。排名第二的是 Solano （98%），再来是 Marin（88%）。排名最低的是旧金山市（62%）和 Alameda（68%）。

办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利