新冠疫情是否将重蹈08年金融危机的覆辙?湾区房价会如何变化?

6 个月前
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时事新闻
 

当美国人轻忽的新冠肺炎疫情快速席卷美国后,造成美股断崖式暴跌,5次熔断,美联储紧急调息为0。目前的经济形势让人不禁联想起2008年的金融危机,导致全美房价暴跌。当然,不少投资者也会认为在经济衰退下,全美房价可能因此走低,让他们有机会抄底。

但美国地产网站 Curbed 认为,经济衰退导致房价下跌、疫情蔓延会重现2008年房价走低,是不合理的推测

若再次爆发金融危机,背后的原因与2008年并不相同

2008年的次贷危机( Subprime lending crisis ),是指在21世纪初,美国房地产市场持续走高的情况下,因借款人信用不好也能贷款,导致像滚雪球一样,信用危机越滚越大,慢慢的导致房地产市场泡沫破灭,而这其实早在2008年的前几年就已埋下隐患。

这些不优质的住房抵押贷款证券被当成金融衍生品,并且打包分割之后,出售给投资者和其他机构。渐渐的,抵押品价值不够,贷款人本身的信用和收入也都无法跟上,抵押贷款违约的案例就会攀升。最后导致不少房子被拍卖,或者被银行收回,随着进入止赎程度的案例数量激增,进而引发全美房价暴跌,催生金融危机。

Curbed 网站分析,自从美国央行和金融行业体系经历了2008年血淋淋的教训之后,在此后的十多年里,使用了各种控管手段,在进行投资行为时都变得更加保守谨慎。

同时联邦政府已于3月18日宣布,由房利美( Fannie Mae )、房地美( Freddie Mac )或美国联邦住房管理局( Federal Housing Administration )提供的房屋抵押贷款,若房贷逾期未缴,将停止对房屋止赎,该规定将一直持续到4月底。这也是防止丧失抵押品赎回权快速上涨的重要措施,以避免重现2008年那一幕。

在疫情破坏经济市场稳定发展的节奏前,美国的失业率、 ISM 制造业指数( Institute of Supply Management Manufacturing Index )和 GDP 都处于相对健康的状态。所以即使这次爆发金融危机,也有极大可能性不是从房地产开始肆虐。

房屋价格变动在于市场的交易量

Curbed 认为,如果没有交易,房价就不会发生变动。因为买卖双方考虑更多的是自身的健康安全,所以疫情的肆虐也许会给房产交易市场按下暂停键。

在美国新冠肺炎疫情爆发前,因为利率一再走低,以及待售房屋库存不多的双重刺激下,本来就在高位的房价被进一步推高。根据硅谷资深房地产经纪人 Rita 的经验,2020的春天,在湾区热门地区出现了热烈的竞价现象,频频出现高出挂牌价10%,甚至更高的情况。

根据以往疫情对房地产的影响, Zillow 给了几个值得借镜的案例。在 SARS 期间,2003年2月至5月,香港房地产交易量相较于2003年1月,平均下跌了33%至72%,但房价并未明显下跌(大约在2%以内)。疫情结束后,交易量迅速攀升,2003年7月恢复正常。再来则是几个月前受新冠肺炎疫情影响的中国市场,2020年1月和2月官方数据尚未出炉,但根据 Marketwatch 上非官方的数据显示,12月至1月间,房地产交易量狂跌90%-98%,但是房价仍然保持坚定,表现稳定。

但这些观点并不是让大家轻视疫情所带来的经济影响,毕竟湾区是一个短时间内受到供应需求变化,会出现巨幅摆荡的市场。

受到疫情影响下,近两周湾区地产市场概况

• Santa Clara County 开始实行 E-Recroding ,因为是电子/网络形式,所以自然会比较没效率。

• 自从股市持续熔断,有些投资客开始将房产下架,有些自住房买家开始咨询是不是入市的好时机,还有些经纪人在帮忙客人商讨到更好的价格和赢得更多的时间。

• 自从居家隔离的命令宣布之后, Open House 全部禁止。

• Off Market Listing 比以前推出的更加频繁。

• 自2020年3月1日以来,湾区小部份房屋( SFH 、 Townhouse 、 Condo )出现不同程度的降价,最高降幅高达 20% 左右。

• Coronavirus Addendum 条例制订保护买家的押金。

投资者或屋主该如何应对疫情影响

总体来说,市场交易量减缓甚至有停滞的现象,但大致没有暴跌的迹象。购屋者情绪各有不同,观点也不同,大多都还在观望和准备中。世界上不存有零风险的事,作为已拥有房产,或者正在观望的投资客和自住房买家来说,应该做好全面的风险控管。

• 现金为王!有房产的客户可以做 Cash-Out Refinance。所谓 Cash-Out Refinance,其实是房屋抵押贷款的一种形式。它要求新贷款的金额要大于现有贷款的金额,以便将房屋净值转换为现金。就像它的名字所表达的,套现剩余的金额以供房主随意使用。房主可以动用大部分但不是全部的房产净值,用 Cash-Out Refinance 贷款通常限制在房屋价值的80%以内。

下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

• 自我能力和压力测试。如果工作收入稳定,并且拥有一定的积蓄,那在经济衰退期间能根据自身的需求,进行买房或购买房地产投资基金,仍是可行且有意义的。

• 投资客需选择投资黄金地区入门级的房产,这样能在拥有较好现金流的同时,还能保持不错的市场交易流动性,在差的市场下也能更好出手。如果有条件加建/改造升级,房产未来能有更大空间承受市场下跌。

• 利用民众现在对市场未来出现的情绪起伏,从而选择主动出击。虽然不一定能在最低点,但现在是透过有业务能力的经纪人,主动谈判价格的好时机。

• 卖房需保持理性和乐观的态度,并根据自身条件和情况来决定。除非急需用钱,否则并不建议为了回收现金从而抄底卖房。前期进程都已经准备好的买家,可以在 Off market 试卖,一来可以试探市场,为自己找到合适的价格和定位,二来则是同时拥有了一定的宣传量,为后期重新公开上市铺路。

毕竟在房地产市场,房价对经济衰退的反应通常较弱,有一定的延迟性,因为住房是刚性需求,更多人想的问题是何时买,而不是买不买。就像谁都没办法预测疫情何时开始扩散、破坏力有多大,何时能被控制住一样,将潜在经济危机与房价下跌划下等号,也是同样不合理的。

本文由美国硅谷资深房产经纪 Rita Yan 提供

来源:Curbed

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